Archiv für die Kategorie: Milliyet

Yıllar önce gerçekleştirdiğimiz büyük bir projede farklı modeller geliştirerek aynı kooperatif içerisinde, daha kısa vadede para ödeyen üyelerin evlerini daha kısa zamanda bitirebiliyorduk. Böylelikle, farklı gelire sahip kişileri aynı çatı altında toplayarak ev sahibi yapabiliyorduk. Geliri biraz daha fazla olan, daha kısa sürede ödeme yaparak, daha çabuk evine kavuşuyordu. Geliri biraz daha az olan kişiler ise, daha uzun süre taksit ödeyerek, daha uzun sürede ev sahibi olabiliyordu. Böylelikle kimsenin kimseye söyleyeceği bir şey kalmıyordu. Evim geç bitiyor diyenlere “Daha kısa sürede ödeyenlerin evi kısa sürede bitti” diyorduk. Daha fazla para ödeme gücü olana da “Hayır, başkalarının şartlarına uyacaksın, onlar bu parayı ödeyemezler” demek zorunda kalmıyorduk.

Büyük kooperatifler için daha uygun olan, adına “hızlandırılmış sistem” dediğimiz bu çözümleme çok başarılı olmuştu. Çok sayıda yakınım ev almak için üye olmuştu. Arif Ağabey de bunlardan birisiydi. Arif Ağabey, eşimin babası Kemal TÜRKLER’in oturduğu apartmanın görevlisiydi. Sonra Arif Ağabey’i bizim oturduğumuz apartmana transfer ettik. Yani bir anlamda Arif Ağabey bize emanetti. Bir müddet sonra onu kooperatife üye kaydettim. Hızlandırılmış sistemi başlattığımızda yanıma gelerek “Oğuz Bey, ben bu ödemeyi yapamam sisteme girmeyeyim, normal koşullarda konutlar kaç yıl sonra biterse ona razı olayım” dedi. Ben de “Ağabey sen bu sisteme gir, daha çabuk ev sahibi olursun. Ödemen eksik kalırsa, ben tamamlayacağım” diyerek ikna ettim. Hızlandırılmış sisteme girdi, 14 ay sonra evi bitti, ödemelerini de gayet düzgün olarak yaptı. Hiçbir ay benden destek almadı. Emekli oldu. 15 yıldan beri sahibi olduğu evde, mutlu bir biçimde yaşıyor. “Ev alana Allah yardım eder” diye bir özdeyişimiz vardır. Doğru mudur, bilemem ama başka gerçekler olduğunu iyi biliyorum. Arif Ağabey, apartman görevlisi. Apartman görevlileri toplumun en az maaş alan kesimidir, apartmanın sakinleri kendisine ev tahsis ettikleri için, kira derdi olmadığından genellikle asgari ücrete iki taraf da, razı gelir. Düşük maaşla ev sahibi olabilen Arif Ağabey’in ev sahibi olabilmesinde şu gerçekler var: Birincisi; kooperatif gerçeği (beğenseniz de beğenmeseniz de toplumun az gelirli kesimini önemli ölçüde konut sahibi yapmak konusunda başarılı olmuşlardır.) İkincisi; kişinin yakını ve güvendiği biri tarafından ev almaya teşvik edilmesi. Üçüncüsü; Ev gibi paraca çok önemli bir değerin ödemelerini yaparken kişilerin veya ailelerinin, kaçınılmaz olarak yaptıkları tasarruf, fedakarlık ve gösterdikleri inanç.

Yöneticilik yaşamımda Arif Ağabey gibi yüz binlerce insanın ev sahibi olmasına yakından tanık oldum, hemen hepsinin ardında sıraladığım gerçekler vardı. İyi yönetilen bir kooperatif sistemi, insanları yüreklendirecek akraba ve yakın dostlar, tasarruf ve fedakarlık. Bütün bunlar ev sahibi olmaya yeter mi ? Ben hep yettiğini gördüm.

AF

Türkiye’nin sağlıklı kentleşmesi için 25 yılı aşkın bir süredir çaba harcayan birisiyim. Yüz binlerce konut yapmış, ülkemizin kentleşme alanındaki en büyük sivil toplum örgütü olan TÜRKKENT’in yakın zamana kadar Genel Başkanlığını yaptım. Halen aynı konularda öğretim görevlisi olarak, gazetemizdeki köşemde, yaptığım iş itibariyle bu konularda katkı yapmayı sürdürmekteyim. Mesleğe başladığımdan bu yana ülkemizdeki neredeyse her şey değişti ama bir şey var ki hiç değişmedi. “Kayıtlı, belgeli iş yaparsanız başınız kolayca derde girer; kayıtsız, belgesiz iş yaparsanız başınız derde girmediği gibi, muhtemelen mükafatlandırılırsınız”. Bu kural hiç değişmedi.

Meslek yaşamım boyunca konutlar yaptım, kentler kurdum, plansız, projesiz, kayıtsız hiçbir iş yapmadım, tabii başım da çoğu kayıtlı iş yapanlar gibi kolayca derde girdi. Belediyeler bir yandan, vergi daireleri, sosyal sigortalar kurumu, bakanlık teftişleri diğer yandan. Her zaman; evrak, belge sundukça, hep açıklamak, anlatmak ve hesap vermek zorunda kaldık. 25 yıldan bu yana da kaçak yapıları, gecekonduları sürekli dile getirdim, ülke ekonomisine verdikleri zararı anlattım. Bizler sağlıklı, planlı, güzel kentler kurarken; vergilerimizi ödüyorduk, SSK primlerimizi kuruşuna kadar yatırıyorduk, hatta işin yüklenicisi olan firmanın SSK primlerini doğru ve tam olarak ödeyip ödemediğini de belgelere bağlayarak kontrol ediyorduk. Bütün bunları yaparken, kurduğumuz kentlerin içme suyu borularını biz döşüyor, kanalizasyonu, elektrik trafolarını, yolları hatta telefon santraline kadar kendimiz yapıyorduk. Kısaca Devlete yük olmadan kentsel, sosyal ve teknik altyapıyı kentleri kuran, yasal konutları yapan bizler yapıyorduk, her şeyimiz kayıt altındaydı. Kamuya, “gelin bunları yapın bizim ihtiyacımız var” desek de, kamu zaten bunları yapmadı çünkü, biz yasal konut yapıyorduk. Oysa kaçak yapanlar sadece imar haklarını, ya da arsayı çalmakla kalmıyor, vergi kaçırıyor, kaçak işçi çalıştırıyor, suyunu, elektriğini kaçak kullanıyor ve kentin bütün alt yapısından neredeyse bedava faydalanıyordu. Bu durum hiç değişmedi.

Şimdi şöyle bir hafızanızı yoklayın bir bakalım son 30 yıldır acaba kaç defa vergi affı çıktı? SSK primlerini yatırmayanlara kaçıncı defa kolaylıklar tanındı? İrili ufaklı çıkan imar aflarının sayısı neredeyse her seçim dönemine bir af olarak denk düşmüyor mu? Diğer yandan gecekondu ve kaçak yapıların olduğu semtlere seçim yatırımı olarak getirilen yolları, su ve elektrik hizmetlerini, kentsel altyapıyı, kaçırılan vergi ve SSK primlerini altyapı bedellerini üst üste koyduğumuzda ülkemizin ekonomik kaybının ne denli büyük olduğunu görürüz. Sonuç olarak da yasal konut yaparsanız, kentsel altyapı bedelini kamu yönetimi sizden alır. Verginizi, SSK priminizi, harçlarınızı günü gününe ödemek zorunda kalırsınız ama kayıtsız, kaçak konutlar yaparsanız neredeyse hiç sorun çıkmaz, çünkü af çıkar. Vergi affı çıkar, imar affı çıkar, SSK affı çıkar bedel ödeyen vatandaş cezalandırılır, kaçakçılık yapan, hırsızlık yapan mükafatlandırılır.

Geçtiğimiz günlerde bir milletvekili dostumun evine uğradım. Günlerden pazardı, saat gece 21:00 dolaylarıydı. -“Biraz önce vergi dairesinden geldiler, bazı şeyler sordular” dedi. -Biraz önce mi? Pazar günü, bu saatte ne sordular? -Vergi dairesine çağırıyorlarmış. -Sen ne dedin? -Gelmesine geliriz de siz Florya’daki kaçak yapıları, Sultanbeyli’yi, Boğaz sırtlarını kaçak yapıları da böyle gecenin bu saati dolaşıyor musunuz? Bu evleri yapan firma belli, her şeyi kayıt altında, her şey belgeli, bizler belliyiz vergilerimizi veriyoruz. İskanı olan yasal konutlarda oturuyoruz, onları satın alıyoruz, burası da böyle bir site dedim.

Sanırım milletvekili olduğumu öğrenince, memur da bir şey söylemeden gitti… Söyledim ya, kural değişmiyor…

KAÇAK YAPI “NORMAL YAPI” OLDU…

Özellikle yerel yönetim seçimlerinden önce her seçim döneminde ülkemizdeki kaçak yapılaşma artardı. Bu seçim döneminde olmadık boyutlara ulaştı. Nedeni basit, “İmar affı” beklentisi. Çünkü birkaç yıldan bu yana imar affı konusu gündemi yine işgal etmekte.

İç göçün başladığı yıllar olan 1950’den bu yana geçen 54 yıl içinde benim bildiğim 17 imar affı çıktı. Buna irili ufaklı imar aflarını da ilave edersek sayı daha da artabilir, bu haliyle bile ortalama 3 yılda bir imar affı gerçekleştiren yeryüzündeki belki de tek ülkeyiz. Seçim dönemlerinde göz yumulan kaçak yapılaşma, imar aflarıyla bu kadar kolay yasallaştırılırsa, ülkemizdeki konutların yüzde 70’i elbette kaçak olur. Kaçak, adı üstünde, elektrik kaçağı, su kaçağı dediğimizde bir miktar sızıntı olduğunu, sıra dışı bir durum olduğunu, gitmesi gereken nokta yerine, bir miktar başka yerlere gidiyor anlamına gelir; meseleyi böyle anlarsınız. Kaçak dediğimiz olgu yüzde 70’lerde ise, o zaman tersine bir durum vardır. Su ya da elektrik gitmesi gereken nokta yerine başka yere gidiyor demektir. Ülkemizde kaçak yapılaşmanın durumu bu. Yüzde 30 yasal konut, yüzde 70 kaçak konut.Yani bunun adına artık kaçak diyemeyiz. Kaçak konut yapmak sıradan hale gelmiş demektir.

Ortada bir kaçakçılık olayı varsa hırsızlık var demektir. Hırsız dediğimizde sadece para ya da eşya çalanlar akla gelmesin. Havayı, suyu, yeşil alanı, özgürlükleri çalmak da bir hırsızlıktır. Bu hırsızlığı yapanlar bellidir. Kaçak olarak bir konutu üreten, yapılaşma sınırlarının üzerine çıkarak yapı yapan kişiler de birer hırsızdır. Onlar da o kentte, o mahallede, o sokakta oturanların havasını, yeşil alanını, suyunu çalıyor demektir. Üstelik de bunu yaparken haksız kazanç elde ediyorlar. Peki bunu kim yapıyor? O yapıyı yapan. Kimin malını çalıyor? O kentte oturanların. Buna kim göz yumuyor? Başta Belediyeler olmak üzere yerel yöneticiler. Demek ki belediyeler bu hırsızlara göz yumuyor, yani bir yandan hırsızlık yapana göz yumuyor, diğer yandan da görevlerini kötüye kullanıyor, görevlerini ihmal ediyorlar. O kenti kendine yönetmek üzere emanet eden seçmenlerine de ihanet ediyorlar.

İstanbul nüfusu 10 milyonu aşan dünyanın 10 büyük ve önemli metropollerinden biri. Arsa ve arazi fiyatları da doğal olarak çok yüksek. Bazı ilçelerde ise dünyada eşi benzeri olmadık boyutlarda.

Örneğin K.çekmece gölü ve etrafına bir bakalım. İki metropol ilçe olan Küçükçekmece ve Avcılar Belediyesine sınır Küçükçekmece gölü, dünyanın sayılı güzellikteki göllerinden biridir. Ve metropol sınırları içinde olması nedeniyle de metropol bir kent için büyük bir şanstır. Ancak etrafındaki yapılaşmanın bozukluğu, çarpıklığı karşısında mezbele bir görüntü haline gelmiştir. Şehrin içinde dünyanın en güzel göllerinden birine bakan binlerce gecekondu ve kaçak yapılar ve bütün bu olanlara seyirci kalan, göz yuman yerel yöneticiler. Bunun adı ülkeye ihanettir.

Dönelim İstanbul’un Bakırköy ilçesine, dünyanın en pahalı semtlerinden olan Yeşilköy, Yeşilyurt, ve özellikle Florya, konut fiyatları, ki milyon dolarlarla ifade edilmekte olan semtlerdir, tam bir kaçak yapılaşma cenneti haline geldi. İki kat imar izni olan binalar altıncı, yedinci. katlarını yapıyorlar, üstelik öylesine yapıyorlar ki ortaya ucube, garip binalar çıkıyor. Ülkemizin dünyaya açılan penceresi Bakırköy Belediye sınırları içindeki rezalet artık son perdelerini oynuyor. Milyon dolarlara ev satılan kaçak yapı cenneti. Milyon dolara İsveç, Norveç gibi ülkelerde her biri 500 – 600 m² olan bahçe içinde 4 tane malikane satın almak mümkündür. Bizim Floryamızda milyon dolara kaçak apartman dairesi. Bu kaçak evi yapan var, bu kaçak evi alan var, bu olanlara göz yuman, seyreden var. Bu ilçelerdeki arsa ve konut değerleri çok yüksek diye, bu ilçelerden örnek verdim. Türkiye’nin genel yapılaşma düzeni de aşağı yukarı bu durumdadır.

Başta Belediye Başkanları olmak üzere Kaymakamın ve Valilerin görevlerinin en başında kamu düzenini sağlamak gelir. Ama bizim ülkemizde kaçak konutların boyutu yüzde 70’lere gelip dayandıysa burada ciddi bir yolsuzluk vardır. Bunun başka da bir izahı yoktur.

NİTELİKLİ KONUT

Artık ulus olarak, mal almayı, mal satmayı, ticareti, kar etmeyi öğrendik. Girişimcimiz, üreticimiz dünyanın öbür ucuna mal satıyor. Dünyanın hangi ülkesine giderseniz gidin, mal alan, mal satan elinde çantası ile bir Türk’e rastlıyorsunuz. Alıyor, satıyor, müteahhitlik yapıyor, işletmeler kuruyor ve çok da başarılı oluyor. Üstelik bütün bunları bozuk bir düzende, üç haneli, çoğunlukla iki haneli, çeyrek asırdan fazla süren enflasyonist bir ortamda öğrendik. Bu arada küçük yatırımcılarımız da çok şey öğrendi. Parası olmayan yok ile yetinmeyi, geçinmeyi, üç beş kuruş arttırıp parasını değerlendirmeyi, ama döviz alarak ama döviz satarak zarar etmeyi, kar etmeyi öğrendi. En iyi yatırım gayrimenkul dedik, deprem felaketi başka şeyleri öğretti. Benim için gayrimenkul hala iyi bir yatırım aracıdır. Enflasyon tek haneli rakamlara da inse, iyi yatırım olmaya devam edecektir. Enflasyonun düştüğü ortamlarda gayrimenkul yatırımları, iyi yatırım olmaktan uzaktır demenin şartları ülkemiz için geçerli değildir. Bunun nedenlerini şöyle sıralayabiliriz:

Birincisi; gayrimenkul, özellikle konut hala ailelerin çocukları için iyi bir güvence özelliğini korumaktadır ve bu nedenle, yapılan konutlar alıcı bulmayı sürdürecektir.

İkincisi; ülkemizde gerek fiziksel yıpranmalar nedeniyle, gerekse değişen afet yönetmelikleri nedeniyle konut stoklarımızın çok önemli bir bölümünün yenilenmesi gerekmektedir. Yani bu nedenle de çok sayıda yeni konuta ihtiyaç vardır.

Üçüncüsü; kaçak yapılar ve gecekonduların, kent yenileme projeleriyle dönüşüme tabi tutulması gerçeğidir. Tabi bu da yeni konutlar anlamına gelir.

Bütün bu saydığım nedenler konutun önemini ve cazibesini ortaya koyuyor. Ama nasıl bir konut? Nerede, kimin yaptığı, nasıl yaptığı konut? Bugün konut alıcısının soracağı veya sorması gereken soru budur. Ekonomik krizler, enflasyonist ortamlar, bize çok şey öğretti; ama yaşanan deprem felaketleri de konunun bir başka yanını gündeme getirdi. Evet, ülkemizde bundan sonra da konut yapılacak, alıcı bulacak, iyi yatırım olma özelliğini de koruyacak; ama eski anlayışa göre değil… Daha önce de söyledim. “Canım alalım bir köşede dursun, alınmış alınmıştır” diye konut alınmayacak ve satılmayacak. Bugün ihtiyaç duyulan nitelikli konuttur. Ülkemizin nitelikli konuta gereksinimi vardır ve bu konutlar da yapılacak ve alıcı bulacaktır. Peki nitelikli konut derken ne demek istiyoruz? Konutun nitelikli olması için hangi şartların oluşması gerekir? Ya da nasıl bir konut alıcı bulur? Konut alıcısı nelere bakmalıdır? Konutu yapacak olan firma, önce doğru bir yer seçmeli. Doğru yer, İstanbul için, Taksim merkez alınmak koşuluyla 50 km’lik bir çap içinde kalan alandır. İzmir – Ankara – Bursa ve diğer kentler için bu çap, kentlerin büyüklüğüne göre ve gelişme aksına göre değerlendirilmelidir. İkincisi; firma bugüne değin ihmal edilen proje kavramını önemsemelidir. Rasgele tasarlanmış projelerden artık iyi sonuçlar beklemek hayaldir. Bugüne kadar proje kavramı hem nitel açıdan, hem nicel açıdan ihmal edilmiştir. Ama bilinmelidir ki, proje işin en önemli kısmıdır. Kullanım açısından, teknik açıdan, mühendislik ekonomileri açısından ve pazarlama mantığı açısından…

Yapımcı ya da yatırımcı firma bu iki olgu başta olmak üzere, kullanacağı teknoloji, afet yönetmeliklerine göstereceği dikkat, çalışma prensipleri, kalite belgesi, uluslararası sertifika ve standartlara göstereceği özen önem taşımaktadır.

Artık konut alıcısı bunları biliyor, öğreniyor, okuyor, araştırıyor. Çünkü bundan sonra böyle olacak. Konut alıcısı bütün bu noktaları dikkate alacak. Peki konut alıcısı başka nelere bakar ya da bakmalıdır? Artık sadece konut tek başına bir şey ifade etmiyor. Çevre koşulları, ulaşım, sosyal aktivitelere olanak sağlayacak sosyal donatılar, konutun ya da sitenin güvenliğini sağlayacak unsurlar, otoparklar, ortak alanların bakımının ne kadar sağlandığı, iyi yapılmış bir site yönetim planı önem taşıyor. Artık konut dediğimizde aklımıza çevresiyle birlikte yaşanacak bir ortam geliyor.

Dünyanın bütün büyük kentleri batıya doğru gelişiyor, bu durum Türkiye için de geçerli. Bakın; Ankara, İzmir, Bursa, Adana ve tabii ki İstanbul.

Büyükşehir statüsünde bulunan illerin sınırlarını genişleten yasa tasarısı parlamentoda kabul edildi. Yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte İstanbul’un batı aksının çok daha gelişeceğini ev ve arsa fiyatının daha da artacağını düşünüyorum, nedenleri de şöyle : Tasarıya göre artık Tem otoyolunun Mahmutbey ve il sınırı içinde bulunan gişelerinin kalkması gerekiyor, gişelerin kalkması bu aks ekseninde bulunan ilçe ve beldelere ulaşımı çok kolaylaştıracak. Ulaşımın kolaylaşmasına bağlı olarak, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi gerçekten organize olacak, yakınında bulunan Bahçeşehir Projesi tamamlanma sürecine girecek, yeni evler yapılacak. Hemen bitişiğinde boş olarak bulunan Tatarcık ve Ispartakule Çiftliklerinin 1/1000’lik imar uygulama planları geçtiğimiz aylarda onaylanarak kesinleşti. Bölgelerde yeni okullar, iş yerleri ve binlerce ev yapılacak. Bahçeşehir ve civarındaki semt ve beldeler kentin banliyösü olmaktan çok, iyi bir şehircilik anlayışıyla yapılandırılmasıyla, yeni yapılan ve yapılacak binaların yeni afet ve imar yönetmeliklerine uyumu da dikkate alınınca çok daha mükemmel yerleşim alanları ortaya çıkacak. Bu projeler somut hale geldikçe birer birer ele alıp yazacağız. Ancak şimdiden konut alıcılarının, yatırım yapacak olanların, kenti yönetenlerin ve merkezi yönetimin dikkatlerini gelişecek bu bölgelere çekiyorum. Bayındırlık Bakanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü, Karayolları İstanbul Bölge Müdürlüğü, Parlamentoda kabul edilen yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte, bir karar alarak bölgedeki konutlarda bazı kolaylıklar sağlamalı. Bu kapsamda TEM yolundaki gişelerin kaldırılıp, 2 bin villalık, Tepekent Sitesine, 800 villa ve konutluk Alkent 2000, 6 bin konutluk Esenkent, 7 bin konutluk Boğazköy, 7 bin konutluk Bahçeşehir, 1000 villanın olduğu Ardıçlı Evler Siteleri ile Tatarcık ve Ispartakule Çiftliklerinde yapılacak yeni onbinlerce konuta otoyol gişelerinden ulaşmak yerine doğrudan ulaşımı planlamaları gerekiyor. Zira bu alanlar Büyükşehir İl Sınırı içinde kalmaktadır ve hiç kuşku yok ki şehrin içinde paralı otoyol olmaz. Ayrıca yasal düzenlemeler de böyle söylüyor. Kamu ve yerel yönetimlerin yüzbinlerce yeni konutun iskana açılacağı bu bölge için raylı ulaşım alternatifleri de planlamaları gerek. Banliyö treni, Bahçeşehir’e kadar uzatılmalı. Alternatif raylı sistemler bu bölgelere ulaşabilmelidir.

Ayrıca maçlarını Olimpiyat Stadı’nda oynayan Galatasaray Kulübü yöneticilerinin de dikkatini çekmek isterim. Yeni yol yapılsın diye uğraşmak yerine, Büyükşehir Belediye sınırlarını genişleten bu yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte, yasal olarak haklı gerekçeyle Mahmutbey gişelerini kaldırtıp, TEM’den yapılacak bir bağlantıyla stada kolayca ulaşabilirler.Bana göre ulaşım sorunu bitmiştir. Galatasaray bu konunun üzerinde durmalı, bu onların yasal hakkı. Büyükşehir sınırlarını genişletmek, yerel yönetim seçimlerinden hemen öncesine rastlaması nedeniyle siyasi kaygılar uğruna yapıldığı anlaşılıyor. Ama kentin gelişme sürecine katkısı olduğu bir gerçek. Zaten kentlerin batı aksı doğrultusunda geliştiği dikkate alınırsa, bölgenin bundan böyle daha da gelişmesiyle ev fiyatları daha da artacaktır.