M21-Kasim-2003-B
Milliyet – 21 Kasım 2003
/in /tarafından

M21-Kasim-2003-BDeprem felaketinin ev fiyatlarında dengesizlikler yarattığı ortada. Depremden önce bazı semtlerde fiyatlar dünya standartlarının da üstüne çıkmış, akıl almaz rakamlara ulaşmıştı. Bu semtlere en iyi örnek de İstanbul’un Bakırköy ilçesindeki Yeşilyurt, Yeşilköy, Florya, Ataköy’dür. Depremden önce bu semtlerde fiyatlar olması gerekenin çok üstündeydi. Örneğin ; 250 m² lik bir daire 800 bin dolara satılıyordu, şimdi aynı daire 125 bin dolara düştü. Ne o günkü rakam doğruydu, ne bugünkü.

Bazı yerbilimcilerimizin depremden en çok etkilenecek semtleri açıklarken bu semtleri sayması, bu semtlerde bulunan evlerin yıkılacağı ya da hasar göreceği anlamına gelmez. Evin sağlamlığı bugünkü tekniklerle rahatlıkla test edilebilir. Yapılacak iş bu evlerin sağlamlık testlerini yaptırmak ve olası bir depremde evinin durumunun ne olacağını öğrenmektir. Bu semtlerde evi olanlar, evlerini eski fiyatların yedide bir fiyatına satmak yerine, bu işi büyük bir yetkinlikle yapan inşaat Mühendisleri Odası’na evinin sağlamlığını test ettirmeli.

Şimdi depremden önce yapılmış evler eski değerlerinin çok altında satılıyor. Peki yeni yapılan evler kaç paraya satılıyor? Geçtiğimiz hafta bu semtleri şöyle bir dolaştım ve yine beni şaşkınlığa uğratan bir tabloyla karşılaştım. Bu semtlerde evler iki katagoriye ayrılmış; depremden önce yapılan bina, depremden sonra yapılan bina. Depremden sonra yapılmakta olan henüz temel aşamasındaki bir binanın önünde durdum.

-Satılık daire var mı?
-Var.
-Daire fiyatları ne kadar?
-380 m² lik bir daire 750 bin dolar yani bir trilyon elli milyar, 170 m² lik bir daire 400 bin dolar yani altı yüz milyar lira.
-Ama hemen bitişiğinizde bir ev var o da 170 m², onun değeri 125 bin dolar, bu niye böyle pahalı?
-O bina depremden önce yapılmış da ondan.
-Yani çürük mü?
-Bizim binanın altına fore kazık çaktık, bizim binalarımıza depremde hiçbir şey olmaz.
-Fore kazık zorunluluğu mu vardı?
-Sağlam olsun diye yaptık.

Zemin alüvyonlu toprak ise, zeminde problemler varsa, elbette fore kazık çakılabilir. Ama zorunluluk yoksa buna ne gerek vardır? Bu binalar yeni yapılıyor diye, ya da altına fore kazık çakılmış diye, bu fiyatlara ev satın almak ne kadar yanlışsa, depremden önce yapılmış diye düşük fiyatlara ev satmak da o denli yanlıştır.

Evlerini eski değerlerinin çok çok altına satmak yerine, yıksınlar, yeniden yapsınlar. Bu semtlerde bir apartman yaklaşık 12 dairedir. İnşaat büyüklüğü de 2 bin m² dir. Çok çok lüks bir ev yapsalar bile, yıkacakları binanın yerine ortalama 700 bin dolara, yani iki daire parasına, apartmanı mal ederler, her ev sahibi 60 bin dolar para öder ama her biri 400 bin dolarlık daire sahibi olabilir. Bu evler için herkesin 60 bin doları var mıdır derseniz? Artık bankalar 10 yıla kadar ev kredisi veriyorlar.

M7-Kasim-2003-B
Milliyet – 7 Kasım 2003
/in /tarafından

M7-Kasim-2003-B1992 senesiydi, Prof. Dr. Ruşen Keleş ile birlikte Birleşmiş Milletlerin bir toplantısı için Hindistan’ın Madras kentine gidiyorduk. Çok maceralı bir yolculuk geçiriyorduk : İstanbul’dan Frankfurt’a oradan Yeni Delhi’ye sonra da, Hindistan’ın güneyindeki Madras kentine uçacaktık.

On saatlik bir uçuştan sonra Yeni Delhi havalimanına doğru uçağımız alçalırken, birden yükselişe geçti. Pilotumuz “ ani bir sis nedeniyle inemiyoruz, Bombay’a gidiyoruz” dedi. Bana inandırıcı gelmedi, sis dediğin şeyin gelişi belli olurdu. Uçağımız tam inerken mi sis gelmişti ? Son ana kadar bunun altından bir şey çıkar diye bekledim, ama gerçekten ani bastıran bir sismiş, neyse ki iki saatlik bir uçuştan sonra Bombay’a indik. Tabii bütün planlarımız alt üst olmuştu, bağlantılı seferlerimizi kaçırmıştık. Yorgun ve uykusuzduk. Gece geç bir vakitti, bizi alandan otobüsle aldılar, Bombay şehir merkezine bir otele doğru yola çıktık. Önce varoşlardan geçtik, inanılmaz kötü gecekondular vardı. Hemen hepsinin ana malzemesi tenekeydi, pencere diye yapılan yerler muşamba ile örtülüydü. Bunlar asla bina değillerdi, bunlara baraka bile denemezdi. Ellerine ne geçirdilerse; tahta, mukavva, teneke, muşamba… O malzeme kullanılarak bir barınak yaratılmıştı. Bunun adı da , gecekonduydu. Hemen bizim gecekondu dediklerimiz aklıma geldi. Bizimkiler aslında betonarme, çoğunluğu 3 – 4 katlı yapılardı, şaşkınlık içinde kafamdaki gecekondu kavramı neredeyse değişmiş, şehre doğru ilerlerken; insanların sokaklarda yattıklarını gördüm. Kaldırımlar son derece genişti, neredeyse bulvarın genişliğindeydi. Merkeze doğru ilerlerken sokaklarda yatan insan sayısı arttı, yolun her iki tarafındaki kaldırımlarda onbinlerce insan yan yana, üstünde sadece çarşaf inceliğinde bir örtü ile yatıyordu. Hindistan’ da insanların sokaklarda yattığını okumuştum ama şimdi tanık oluyordum. Çok kötü, insanlıktan utanılacak bir manzaraydı. Aylardan aralık ayıydı ama hava sıcaktı, bu insanların soğuk havalarda yapacağı hiçbir şey de yoktu, meğer o teneke mahallelerde yaşayanlar çok şanslılarmış, henüz Madras’ı da görmemiştim, orası çok daha güneyde bir şehirdi. İklim olarak daha sıcaktı, kim bilir orası nasıldı ? Çok kötü olduğunu duymuştum, ama Bombay’dan kötüsü nasıl olurdu, merak ediyordum. Düşüncelerim allak bullak olmuştu, bu arada gecekondu ile ilgili düşüncelerim de değişmişti.

Bizim ülkemizde sokakta yatan insanlar yok. Çoğunluğu betonarme 3 – 4 katlı gecekondu yapılarımız var, kaçak yapılarımız var, çokça yazlık konutlarımız var, bir de sağlıklı sağlam yapılarımız var. Ve bütün bu yapılan konutlara baktığımızda ülkemizde konut arzı fazlası var. Ancak doğru olan, nitelikli konut açısından meseleye bakmaktır. Meseleye bu açıdan bakarsak, ülkemiz sınıfta kalır, çok ciddi bir konut açığı ortaya çıkar. Oysa gecekonduya, kaçak yapılara ve kıyılaşma dediğimiz plansız yazlık konutlara harcadığımız parayla; sağlam, sağlıklı, nitelikli konutlar yapabilirdik. Düzenli, güzel, sosyal ve teknik alt yapısı olan güzel kentler kurabilirdik. Harcanması gereken kaynağı harcadık. Ülkemizde sokakta yatan insanımız yok , ancak ülkemizin yarı nüfusu kaçak ya da gecekondu konutlarda yaşıyor. Bu yönüyle bakınca konut açığı var, diğer yönüyle bakınca konut fazlası var.

Politikanız, programınız, projeniz yoksa , var olan kaynağımız böyle boşa gider. Teknolojimiz, mühendisimiz, birikimimiz, hatta yok denilen kaynağımız bile var ama kıt olan değerimiz; disiplin, program, politika ve projedir. İrili ufaklı sayısı yirmi kadar olan imar afları, orman talanları, arazi mafyaları, gecekondu mafyaları ve sonuç; güzelim kentlerin yok oluşu ve kaynak israfı.

m28-Mayis-2004-B
Milliyet – 24 Ekim 2003
/in /tarafından

Bundan beş altı yıl önce, bazı projelerimiz için görüşmeler yapmak üzere Washington’a gitmiştik. O zamanlar çok önemli bir uluslararası kuruluşun Türk olan üst düzey yöneticisi dostumuz bize çok yardımcı olmuştu. Dostumuz Washington’un banliyösünde bulunan orman içindeki güzel evine bizleri davet etti. Ev 550 m²’lik 2 bin m² lik bahçe içinde çok güzel bir villaydı. Evin değerini sordum, “550 bin ABD Doları civarında” dedi ve bana nasıl bulduğumu sordu? O zamanlar İstanbul’un iyi semtlerinde 250 m²’lik ortalama bir apartman dairesinin değeri 700 bin dolar civarındaydı. Bu rakamları duyunca dostumuz çok şaşırdı Üstelik de apartman dairesi olmasına rağmen. Bu rakamları duyunca dostumuz çok şaşırdı. ABD’nin başkentinin en güzel banliyösünde 2 bin m² bahçe içinde 550 m²’lik lüks bir villanın değeri 550 bin dolar, diğer yanda İstanbul’da apartman dairesinin fiyatı 700 bin dolar. Bu çelişkiye dikkat çekerek olayı sorguladı. Anlattım.

Tabii bu olayın anlatılması da, anlaşılması da güçtü; Ortada derin bir çelişki vardı. Bu olayı bir taraftan kendim de sorgularken bu defa uluslararası bir toplantı için Norveç’e gittik. Kısa adı I.C.A olan Uluslararası Kooperatifler Birliği’nin Genel Sekreteri Ivar HANSEN bize sürekli eşlik ediyordu. Bir akşam bizi Devlet konuklarının ağırlandığı, aynı zamanda müze olan Devlet Konukevi’ne akşam yemeğine davet etti.Yer Oslo yakınlarında, deniz kenarında çok güzel evlerin, malikanelerin olduğu bir semtti. Ben etrafı keyifle seyrederken, çok beğendiğimi fark eden Ivar bana dönerek, “burası Oslo’nun en güzel, en pahalı evlerinin bulunduğu bir semttir, şu gördüğünüz Norveç Başbakanı’nın evidir” dedi. Ben de Başbakan’ın konutunun hemen yanında bulunan, bahçe içinde 3 katlı, çok güzel bir malikaneyi işaret ederek “bu evin değeri ne kadar” diye sordum. Ivar yüzünde “bak ne kadar pahalı” der gibi bir ifadeyle “250 bin dolar” derken başını da sallayarak “yaa”diyordu. Ben de kendisine bu paraya İstanbul’un güzel bir semtinde ancak bir bodrum kat dairesi belki alınabilir, dedim. Bu defa şaşıran Ivar oldu.

Mesleğim gereği dünyanın pek çok ülkesini gezdim, nüfusu 10 milyonu aşan dünyanın bütün metropollerini gördüm. Özel örnekler dışında İstanbul’daki ev fiyatlarını dünyanın hiçbir yerinde görmedim. Bu işte bir yanlışlık vardı.

Yüzde 70 kat karşılığı yapılan anlaşmalar, milyon dolarlara satılan apartman daireleri, rakamlar almış başını gidiyordu. Önce 1999 yılında yaşadığımız deprem felaketi ve gerçeği, sonra ekonomik krizler, rakamları olması gerektiği yere çekti. Tabii rakamlar değişirken, insanların ev anlayışı da değişti. Birkaç yıl öncesine kadar “ev iyi semtte olmalı deniyordu”, şimdi “Depremden daha az etkilenecek semtte olmalı” deniyor. Bu konu ne yazık ki bazı yer bilimciler tarafından çok abartılı anlatılması nedeniyle kimi semtlerde fiyatlar aşırı düşerken, kimilerinde haksı biçimde artmıştır.

Birkaç yıl öncesine kadar bir evin boyası, yer döşemesi,kapısı, seramiği önemliydi. Şimdi ise zemini, betonarmesi, evi ne zaman yaptıkları, hangi sağlamlıkta, hangi teknolojiyle ve kimin yaptığı önem kazandı. Yani artık “Başımı sokacak bir evim olsun” anlayışı geride kaldı. “Başımı sokacak evim olsun ama sağlam olsun” anlayışı artık egemen olan anlayıştır. Elbette bu şartlarda artık, nerede olursa olsun diyerek yapılan, kimin yaptığı belli olmayan yani ismi markası olmayan, gelişigüzel yapılmış, yüzde 70’lere varan kat karşılığı anlaşmalar yapılıp, ihalelere girip, yüzde 60’lara dek fiyat kırarak yapılan işlerin sonu geldi. Bu bir dönemdi yaşandı, çok hatalar yapıldı, çok canlar kaybedildi, çok ekonomik kayıplar verildi. Ancak artık konut alıcısı da, konut yapımcısı da deneyim kazandı. Şimdi farklı bir dönem başlıyor. Önümüzdeki günlerde Bankacılık kesiminin de finansman kaynaklarıyla çevrime girmesiyle kentleşme ve konut anlayışı daha da gelişecektir.