AF
Türkiye’nin sağlıklı kentleşmesi için 25 yılı aşkın bir süredir çaba harcayan birisiyim. Yüz binlerce konut yapmış, ülkemizin kentleşme alanındaki en büyük sivil toplum örgütü olan TÜRKKENT’in yakın zamana kadar Genel Başkanlığını yaptım. Halen aynı konularda öğretim görevlisi olarak, gazetemizdeki köşemde, yaptığım iş itibariyle bu konularda katkı yapmayı sürdürmekteyim. Mesleğe başladığımdan bu yana ülkemizdeki neredeyse her şey değişti ama bir şey var ki hiç değişmedi. “Kayıtlı, belgeli iş yaparsanız başınız kolayca derde girer; kayıtsız, belgesiz iş yaparsanız başınız derde girmediği gibi, muhtemelen mükafatlandırılırsınız”. Bu kural hiç değişmedi.
Meslek yaşamım boyunca konutlar yaptım, kentler kurdum, plansız, projesiz, kayıtsız hiçbir iş yapmadım, tabii başım da çoğu kayıtlı iş yapanlar gibi kolayca derde girdi. Belediyeler bir yandan, vergi daireleri, sosyal sigortalar kurumu, bakanlık teftişleri diğer yandan. Her zaman; evrak, belge sundukça, hep açıklamak, anlatmak ve hesap vermek zorunda kaldık. 25 yıldan bu yana da kaçak yapıları, gecekonduları sürekli dile getirdim, ülke ekonomisine verdikleri zararı anlattım. Bizler sağlıklı, planlı, güzel kentler kurarken; vergilerimizi ödüyorduk, SSK primlerimizi kuruşuna kadar yatırıyorduk, hatta işin yüklenicisi olan firmanın SSK primlerini doğru ve tam olarak ödeyip ödemediğini de belgelere bağlayarak kontrol ediyorduk. Bütün bunları yaparken, kurduğumuz kentlerin içme suyu borularını biz döşüyor, kanalizasyonu, elektrik trafolarını, yolları hatta telefon santraline kadar kendimiz yapıyorduk. Kısaca Devlete yük olmadan kentsel, sosyal ve teknik altyapıyı kentleri kuran, yasal konutları yapan bizler yapıyorduk, her şeyimiz kayıt altındaydı. Kamuya, “gelin bunları yapın bizim ihtiyacımız var” desek de, kamu zaten bunları yapmadı çünkü, biz yasal konut yapıyorduk. Oysa kaçak yapanlar sadece imar haklarını, ya da arsayı çalmakla kalmıyor, vergi kaçırıyor, kaçak işçi çalıştırıyor, suyunu, elektriğini kaçak kullanıyor ve kentin bütün alt yapısından neredeyse bedava faydalanıyordu. Bu durum hiç değişmedi.
Şimdi şöyle bir hafızanızı yoklayın bir bakalım son 30 yıldır acaba kaç defa vergi affı çıktı? SSK primlerini yatırmayanlara kaçıncı defa kolaylıklar tanındı? İrili ufaklı çıkan imar aflarının sayısı neredeyse her seçim dönemine bir af olarak denk düşmüyor mu? Diğer yandan gecekondu ve kaçak yapıların olduğu semtlere seçim yatırımı olarak getirilen yolları, su ve elektrik hizmetlerini, kentsel altyapıyı, kaçırılan vergi ve SSK primlerini altyapı bedellerini üst üste koyduğumuzda ülkemizin ekonomik kaybının ne denli büyük olduğunu görürüz. Sonuç olarak da yasal konut yaparsanız, kentsel altyapı bedelini kamu yönetimi sizden alır. Verginizi, SSK priminizi, harçlarınızı günü gününe ödemek zorunda kalırsınız ama kayıtsız, kaçak konutlar yaparsanız neredeyse hiç sorun çıkmaz, çünkü af çıkar. Vergi affı çıkar, imar affı çıkar, SSK affı çıkar bedel ödeyen vatandaş cezalandırılır, kaçakçılık yapan, hırsızlık yapan mükafatlandırılır.
Geçtiğimiz günlerde bir milletvekili dostumun evine uğradım. Günlerden pazardı, saat gece 21:00 dolaylarıydı. -“Biraz önce vergi dairesinden geldiler, bazı şeyler sordular” dedi. -Biraz önce mi? Pazar günü, bu saatte ne sordular? -Vergi dairesine çağırıyorlarmış. -Sen ne dedin? -Gelmesine geliriz de siz Florya’daki kaçak yapıları, Sultanbeyli’yi, Boğaz sırtlarını kaçak yapıları da böyle gecenin bu saati dolaşıyor musunuz? Bu evleri yapan firma belli, her şeyi kayıt altında, her şey belgeli, bizler belliyiz vergilerimizi veriyoruz. İskanı olan yasal konutlarda oturuyoruz, onları satın alıyoruz, burası da böyle bir site dedim.
Sanırım milletvekili olduğumu öğrenince, memur da bir şey söylemeden gitti… Söyledim ya, kural değişmiyor…
Büyük kooperatifler için daha uygun olan, adına “hızlandırılmış sistem” dediğimiz bu çözümleme çok başarılı olmuştu. Çok sayıda yakınım ev almak için üye olmuştu. Arif Ağabey de bunlardan birisiydi. Arif Ağabey, eşimin babası Kemal TÜRKLER’in oturduğu apartmanın görevlisiydi. Sonra Arif Ağabey’i bizim oturduğumuz apartmana transfer ettik. Yani bir anlamda Arif Ağabey bize emanetti. Bir müddet sonra onu kooperatife üye kaydettim. Hızlandırılmış sistemi başlattığımızda yanıma gelerek “Oğuz Bey, ben bu ödemeyi yapamam sisteme girmeyeyim, normal koşullarda konutlar kaç yıl sonra biterse ona razı olayım” dedi. Ben de “Ağabey sen bu sisteme gir, daha çabuk ev sahibi olursun. Ödemen eksik kalırsa, ben tamamlayacağım” diyerek ikna ettim. Hızlandırılmış sisteme girdi, 14 ay sonra evi bitti, ödemelerini de gayet düzgün olarak yaptı. Hiçbir ay benden destek almadı. Emekli oldu. 15 yıldan beri sahibi olduğu evde, mutlu bir biçimde yaşıyor. “Ev alana Allah yardım eder” diye bir özdeyişimiz vardır. Doğru mudur, bilemem ama başka gerçekler olduğunu iyi biliyorum. Arif Ağabey, apartman görevlisi. Apartman görevlileri toplumun en az maaş alan kesimidir, apartmanın sakinleri kendisine ev tahsis ettikleri için, kira derdi olmadığından genellikle asgari ücrete iki taraf da, razı gelir. Düşük maaşla ev sahibi olabilen Arif Ağabey’in ev sahibi olabilmesinde şu gerçekler var: Birincisi; kooperatif gerçeği (beğenseniz de beğenmeseniz de toplumun az gelirli kesimini önemli ölçüde konut sahibi yapmak konusunda başarılı olmuşlardır.) İkincisi; kişinin yakını ve güvendiği biri tarafından ev almaya teşvik edilmesi. Üçüncüsü; Ev gibi paraca çok önemli bir değerin ödemelerini yaparken kişilerin veya ailelerinin, kaçınılmaz olarak yaptıkları tasarruf, fedakarlık ve gösterdikleri inanç.
Yöneticilik yaşamımda Arif Ağabey gibi yüz binlerce insanın ev sahibi olmasına yakından tanık oldum, hemen hepsinin ardında sıraladığım gerçekler vardı. İyi yönetilen bir kooperatif sistemi, insanları yüreklendirecek akraba ve yakın dostlar, tasarruf ve fedakarlık. Bütün bunlar ev sahibi olmaya yeter mi ? Ben hep yettiğini gördüm.
Birincisi; Kooperatiflerin beş yıldan beri yeni bir konut projesi üretemiyor olması.
İkincisi; Hala süregelmekte olan iç güç.
Üçüncüsü; Nüfus artışının sürüyor olması.
Dördüncüsü; Nitelikli konut ihtiyacının ortaya çıkması.(Daha iyi konutta oturma ihtiyacı)
Beşincisi; Kiralık ev fiyatlarının çok yükselmiş olması.
Birkaç yıl önce evler satılıp paralar faize yatırılıyordu, şimdi tersi oluyor. Ev alınıp kiraya veriliyor. Ancak proje kıtlığı ya da satışa sunulabilir konut azlığı nedeniyle fiyatlar çok yüksek noktalarda. Bu arada çok sayıda firma da konut yapma hazırlığında. Konut alıcıları bence biraz dikkat etmeli. Villa satın alınacak paraya apartman dairesi almamalı. Konut alıcıları biraz daha sabırlı olurlarsa; daha iyi koşullarda, daha iyi evler satın alabilirler.
Birincisi; Faizlerin giderek düşmüş olması. Döviz kurlarının gerilemesi faizle geçinen kesimleri üretilmiş, ancak bugün için boş olan evlerden satın almaya yönlendirdi. Faizle geçinen kesimler ev satın alarak, satın aldığı evi kiraya vermeye başladı. Zira artık kira gelirleri, paranın getirisinin neredeyse üzerine çıktı. Son zamanlarda artan ev satışlarının önemli bir nedeni budur.
İkincisi; Birkaç yıldan beri konut arzının yani konut yapımının azalması. Belediyelerden alınan yapı kullanma izinleri (iskan) veya yapı izin belgelerine (ruhsat) sayıca baktığımızda çok ciddi azalmaların olduğunu görürüz. 1990’lı yıllarda yapılan konutların, bugün için ancak 1/4’i yapılabiliyor. Şu anda birçok firma ve kooperatif birlikleri yeni konut projelerine başlamak üzere hazırlık yapsalar da, birkaç yıldan bu yana gerek özel sektörün ürettiği konut sayısı, gerekse kooperatif kesiminin ürettiği konut sayısında ciddi bir azalma söz konusudur. Özellikle kooperatif kesiminin ürettiği konut sayısındaki azalmanın kira bedellerinin yükselmesinde çok büyük payı var. Kooperatif kesiminin ürettiği konutlar genellikle orta ve alt orta gelir grubuna yönelik evlerdir. Bugün için bu kesimi özel sektör çok zor ev sahibi yapabilmektedir. Oysa kooperatifler aynı kesimi çok kolaylıkla ev sahibi yapmaktaydı. Alt orta ve orta gelir grubunda bulunan ailelerin ev sahibi olmaları güçleştiği için, bu aileler mecburen ev kiralamaya, kiralık konuta yöneldiler. Bir yandan nüfus artışı, diğer yandan azalmakla birlikte süregelen iç göç baskısı, bütün bunlara eklenen konut sunumunun azalmış olması, yapı kooperatifçiliğinin yaşadığı sıkıntılar, bugün yaşanan kiralık konut sorununun başlıca nedenlerini oluşturmaktadır. Ancak üzerinde en çok durulması gereken konu; Bugüne değin beğensek de, beğenmesek de eksikleriyle, fazlalarıyla kooperatif kesiminin gerileme içinde olması gerçekten konuta ihtiyacı olan kesimlerin ev sahibi olamaması gibi bir tablonun ortaya çıkmasına neden olmuştur. Ev kiralarının bu denli yüksek olmasında bu husus dikkatten kaçmamalıdır. Kooperatifçilik bir olgudur, varlığını 150 yılı aşkın bir süredir bütün dünyada başarı ile sürdürmektedir. Ülkemizde siyasi iktidarların kooperatifçiliğe bakış açısı ve destekten yoksun bırakması, kooperatiflerin başı boş görüntüleri halkı kooperatiflerden uzaklaştırdı. Oysa böyle olmamalıydı. Zira kooperatifler bugüne değin ülkemizdeki mevcut yasal konutların yüzde 25’ini yapmış çok önemli kuruluşlardır. Üstelik bu yüzde 25 toplumun dar ve orta gelirli kesimdeyse ve gerçek ihtiyaç sahibiyse ki, böyle bu rakam daha da anlamlıdır.
Ülkemizde kiralık konut üretimi yoktur. Devlet de, kooperatif kesimi de, özel sektör de mülk konut üretmektedir. Bu şartlar altında ülkemizde mortgage sistemi (ipotekli uzun vadeli kredi sistemi) tesis edilmiş bile olsa, bence kooperatif kesimi teşvik edilmeli, kooperatif kesimi de yeniden yapılanarak yeni şartlara uyum sağlayabilmelidir. Bu konuda gerek kooperatiflere, gerekse devlete önemli görevler düşmektedir. Aksi halde mülk konut olsun, kiralık konut olsun yaşanan tablo daha da ağırlaşacaktır.
AF
Meslek yaşamım boyunca konutlar yaptım, kentler kurdum, plansız, projesiz, kayıtsız hiçbir iş yapmadım, tabii başım da çoğu kayıtlı iş yapanlar gibi kolayca derde girdi. Belediyeler bir yandan, vergi daireleri, sosyal sigortalar kurumu, bakanlık teftişleri diğer yandan. Her zaman; evrak, belge sundukça, hep açıklamak, anlatmak ve hesap vermek zorunda kaldık. 25 yıldan bu yana da kaçak yapıları, gecekonduları sürekli dile getirdim, ülke ekonomisine verdikleri zararı anlattım. Bizler sağlıklı, planlı, güzel kentler kurarken; vergilerimizi ödüyorduk, SSK primlerimizi kuruşuna kadar yatırıyorduk, hatta işin yüklenicisi olan firmanın SSK primlerini doğru ve tam olarak ödeyip ödemediğini de belgelere bağlayarak kontrol ediyorduk. Bütün bunları yaparken, kurduğumuz kentlerin içme suyu borularını biz döşüyor, kanalizasyonu, elektrik trafolarını, yolları hatta telefon santraline kadar kendimiz yapıyorduk. Kısaca Devlete yük olmadan kentsel, sosyal ve teknik altyapıyı kentleri kuran, yasal konutları yapan bizler yapıyorduk, her şeyimiz kayıt altındaydı. Kamuya, “gelin bunları yapın bizim ihtiyacımız var” desek de, kamu zaten bunları yapmadı çünkü, biz yasal konut yapıyorduk. Oysa kaçak yapanlar sadece imar haklarını, ya da arsayı çalmakla kalmıyor, vergi kaçırıyor, kaçak işçi çalıştırıyor, suyunu, elektriğini kaçak kullanıyor ve kentin bütün alt yapısından neredeyse bedava faydalanıyordu. Bu durum hiç değişmedi.
Şimdi şöyle bir hafızanızı yoklayın bir bakalım son 30 yıldır acaba kaç defa vergi affı çıktı? SSK primlerini yatırmayanlara kaçıncı defa kolaylıklar tanındı? İrili ufaklı çıkan imar aflarının sayısı neredeyse her seçim dönemine bir af olarak denk düşmüyor mu? Diğer yandan gecekondu ve kaçak yapıların olduğu semtlere seçim yatırımı olarak getirilen yolları, su ve elektrik hizmetlerini, kentsel altyapıyı, kaçırılan vergi ve SSK primlerini altyapı bedellerini üst üste koyduğumuzda ülkemizin ekonomik kaybının ne denli büyük olduğunu görürüz. Sonuç olarak da yasal konut yaparsanız, kentsel altyapı bedelini kamu yönetimi sizden alır. Verginizi, SSK priminizi, harçlarınızı günü gününe ödemek zorunda kalırsınız ama kayıtsız, kaçak konutlar yaparsanız neredeyse hiç sorun çıkmaz, çünkü af çıkar. Vergi affı çıkar, imar affı çıkar, SSK affı çıkar bedel ödeyen vatandaş cezalandırılır, kaçakçılık yapan, hırsızlık yapan mükafatlandırılır.
Geçtiğimiz günlerde bir milletvekili dostumun evine uğradım. Günlerden pazardı, saat gece 21:00 dolaylarıydı. -“Biraz önce vergi dairesinden geldiler, bazı şeyler sordular” dedi. -Biraz önce mi? Pazar günü, bu saatte ne sordular? -Vergi dairesine çağırıyorlarmış. -Sen ne dedin? -Gelmesine geliriz de siz Florya’daki kaçak yapıları, Sultanbeyli’yi, Boğaz sırtlarını kaçak yapıları da böyle gecenin bu saati dolaşıyor musunuz? Bu evleri yapan firma belli, her şeyi kayıt altında, her şey belgeli, bizler belliyiz vergilerimizi veriyoruz. İskanı olan yasal konutlarda oturuyoruz, onları satın alıyoruz, burası da böyle bir site dedim.
Sanırım milletvekili olduğumu öğrenince, memur da bir şey söylemeden gitti… Söyledim ya, kural değişmiyor…
Geçtiğimiz günlerde Gayrimenkul Yatırım Ortakları Derneği (GYODER) tarafından Gayrimenkul Zirvesi Toplantısı yapıldı. Toplantının iki temel konusu vardı.
Her iki konu da önümüzdeki günlerde ülkemizin gündemini fazlasıyla meşgul edecek iki önemli konu. Toplantıya gayrimenkul konusuyla ilgili çok sayıda firmanın yanı sıra, banka yöneticileri, gayrimenkul yatırım ortaklığı firmalarının neredeyse tümü katıldı. İlgi sadece ülkemizdeki kuruluşlardan değildi. Stewart International, Invi, Fannie gibi dünyanın önemli gayrimenkul ve kredi kuruluşları oradaydı.
Mortgage (İpotek karşılığı 20 – 30 yıl vadeli konut kredilendirme modeli diyebiliriz) gayrimenkul sektörünün özlemle beklediği bir konu. Mortgage sisteminin tesis edilebilmesi için o ülkenin ekonomisi de, ekonomik dengeleri de düzgün olmalı. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar fazla olumsuz sayılmaz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Şirketleri (GYO) ve çok sayıda uluslararası kuruluşların konuya yakın ilgisi ve Sermaye Piyasası Kurulu başkanının bu konudaki açıklamaları Mortgage’in çok kısa bir sürede meyvesini verecek izlenimi veriyor. SPK Başkanı da düzenlemelerin haziranda yapılacağını belirtiyor.
Kentsel dönüşüm projeleri de bilinçli yapılan bir tercih. Kentsel dönüşüm ile Mortgage’in ülkemiz açısından birbiriyle yakın ilişkisi var. Konut stokunun yüzde 70’inin kaçak ya da gecekondu olduğunu, üçüncü kez değişen afet yönetmeliklerini, fiziki olarak ömrünü tüketmiş konut stokunu, nüfus artışı ve iç göçe dayalı konut ihtiyaçlarını, sahillerdeki yapılaşma sorunumuzu düşünürsek ciddi bir kentsel yenileme ihtiyacı ortaya çıkar. Mevcut yasalarla güç de olsa başarabiliriz. Bunun başarılı örneklerini geçmişte TÜRKKENT ve Murat KARAYALÇIN döneminde Ankara Büyükşehir Belediyesi verdi. Bu konuda deneyimli çok az kişi ve kuruluş var. Bu deneyimlerden yararlanarak yeni bir yasal düzenleme yapılması yerinde olur. Kentlerin ve konutların yenilenmesinin yanı sıra, Mortgage sistemiyle hemen herkesin rahatlıkla ev sahibi olabileceği bir dönem başlayacak, bu büyük bir ekonomik devinim yaratacak. İstikrar korunduğu taktirde, yabancılar da piyasaya ilgi duyacaklardır. 2.1 milyar dolar yıllık cirosu olan Stewart Internationel’in Başkanı Morris Stewart “Türkiye pazarı iştahımızı kabartıyor” derken, Avrasya Şubesini İstanbul’da açarak sözlerini kanıtladı.
Mortgage’in tesis edilebilmesi için ilk planda Devlete ve dolayısıyla Toplu Konut İdaresine önemli görevler düşecektir. TOKİ bu konuda istekli ve heyecanlı. Dileyelim, ekonomide göstergeler bozulmasın hatta daha iyi olsun ve başta Amerika olmak üzere dünyanın gelişmiş birçok ülkesinde uygulanan Mortgage sistemi ülkemizde de uygulanabilsin. Gecekondu ve kaçak yapılaşma artık bitsin sağlıklı ve güzel kentlere sahip bir ülke olalım. Gerçek ihtiyaç sahipleri bütçelerinden ayırabildikleri tasarruflarla hemen ev sahibi olabilirlerken almış oldukları evlerin bedellerini uzun sürede kira öder gibi geriye ödeyebilsinler.
Peki amaçları yatırım projesi yapmak olan yapımcı firmalarımız bu duruma hazırlıklı mı? Bence bu konuda yeterince bir hazırlık yok. Geride kalan bir iki yıl içinde çok sayıda firma bu konuda bir hazırlık yapmadılar. Ekonomik kriz gerekçesiyle beklemeyi tercih ettiler yani bu gelişmelere hazırlıksız yakalandılar. Unutmamamız lazım ki 5 temmuz 2004 tarihinde bankaların mevduata verdikleri güvence 50 milyara inecek sonra da güvence kalkacak, bu da gayrimenkule olan talebi arttıracak. Küçük yatırımcılar bütün bu gelişmelerin farkındalar, firmalar ellerini biraz çabuk tutarak, iyi araştırmalar yapıp, halkın beklentilerine yanıt verecek, iyi projeler ortaya koymalıdır. Eski alışılageldik usulleri bir yana bırakarak, proje konseptinden, proje büyüklüklerine kadar konu ayrıntılı bir biçimde değerlendirilmeli. Ucuza mimari proje yaptırarak pahalı ev satmak devri artık geride kaldı.
Şimdi, zeminle ilgili tedbirlerin iyi alındığı, sağlam, güvenlikli, emniyetli, iyi tasarlanmış, iyi projelendirilmiş nitelikli ev devri başlıyor. İyi projelendirilmiş derken, mekanları kastediyorum. Mimarlarımıza da bu konuda biraz çaba göstermek düşüyor. Gelişen ekonomik ve sosyal koşulları iyi gözeterek tasarımlar yapmaları gerekiyor. Örneğin; evlerde çok amaçlı çalışma odaları artık bir gereksinim olmaya başladı. Kadının iş yaşamına katılması, internet ve bilgisayarın yaşamımıza bu denli girmekte olması yani elektronik ortamda yapılan çalışmalar, bunun yanı sıra evlerde yapılan el sanatları ürünleri giderek günlük hayatın bir parçası haline gelmeye başladı. Evlerde bu amaçla kullanılacak mekanlar talep edilmeye başlandı. Demek ki böyle bir mekana bugün daha çok gereksinim var. Çalışma odasının var olduğu evlerde de bu mekanlar küçük tutulduğu için artık yeterli gelmemekte. Tabi diğer mekanları da incelemek lazım. Yatak odaları hangi boyutlarda olmalı? Banyolar nasıl olmalı? Oturma alanları nasıl olmalı? Kısaca ideal bir yaşam alanı nedir? Nasıl olmalıdır? İyi bir tanım gerekiyor. Zira anlayışlar hızla değişiyor ya da yaşamın kendisi bu değişiklikleri zorluyor. Bütün bu gelişmeleri iyi izlemek gerekiyor. Bu anlamda şehir plancılarına, mühendislere, mimarlara, inşaat malzemesi üreticilerine, ev mobilyası üreticilerine, yapımcı firmalara önemli görevler düşüyor. Ortaya iyi bir ürün konulursa alıcı hazır.
Özellikle yerel yönetim seçimlerinden önce her seçim döneminde ülkemizdeki kaçak yapılaşma artardı. Bu seçim döneminde olmadık boyutlara ulaştı. Nedeni basit, “İmar affı” beklentisi. Çünkü birkaç yıldan bu yana imar affı konusu gündemi yine işgal etmekte.
İç göçün başladığı yıllar olan 1950’den bu yana geçen 54 yıl içinde benim bildiğim 17 imar affı çıktı. Buna irili ufaklı imar aflarını da ilave edersek sayı daha da artabilir, bu haliyle bile ortalama 3 yılda bir imar affı gerçekleştiren yeryüzündeki belki de tek ülkeyiz. Seçim dönemlerinde göz yumulan kaçak yapılaşma, imar aflarıyla bu kadar kolay yasallaştırılırsa, ülkemizdeki konutların yüzde 70’i elbette kaçak olur. Kaçak, adı üstünde, elektrik kaçağı, su kaçağı dediğimizde bir miktar sızıntı olduğunu, sıra dışı bir durum olduğunu, gitmesi gereken nokta yerine, bir miktar başka yerlere gidiyor anlamına gelir; meseleyi böyle anlarsınız. Kaçak dediğimiz olgu yüzde 70’lerde ise, o zaman tersine bir durum vardır. Su ya da elektrik gitmesi gereken nokta yerine başka yere gidiyor demektir. Ülkemizde kaçak yapılaşmanın durumu bu. Yüzde 30 yasal konut, yüzde 70 kaçak konut.Yani bunun adına artık kaçak diyemeyiz. Kaçak konut yapmak sıradan hale gelmiş demektir.
Ortada bir kaçakçılık olayı varsa hırsızlık var demektir. Hırsız dediğimizde sadece para ya da eşya çalanlar akla gelmesin. Havayı, suyu, yeşil alanı, özgürlükleri çalmak da bir hırsızlıktır. Bu hırsızlığı yapanlar bellidir. Kaçak olarak bir konutu üreten, yapılaşma sınırlarının üzerine çıkarak yapı yapan kişiler de birer hırsızdır. Onlar da o kentte, o mahallede, o sokakta oturanların havasını, yeşil alanını, suyunu çalıyor demektir. Üstelik de bunu yaparken haksız kazanç elde ediyorlar. Peki bunu kim yapıyor? O yapıyı yapan. Kimin malını çalıyor? O kentte oturanların. Buna kim göz yumuyor? Başta Belediyeler olmak üzere yerel yöneticiler. Demek ki belediyeler bu hırsızlara göz yumuyor, yani bir yandan hırsızlık yapana göz yumuyor, diğer yandan da görevlerini kötüye kullanıyor, görevlerini ihmal ediyorlar. O kenti kendine yönetmek üzere emanet eden seçmenlerine de ihanet ediyorlar.
İstanbul nüfusu 10 milyonu aşan dünyanın 10 büyük ve önemli metropollerinden biri. Arsa ve arazi fiyatları da doğal olarak çok yüksek. Bazı ilçelerde ise dünyada eşi benzeri olmadık boyutlarda.
Örneğin K.çekmece gölü ve etrafına bir bakalım. İki metropol ilçe olan Küçükçekmece ve Avcılar Belediyesine sınır Küçükçekmece gölü, dünyanın sayılı güzellikteki göllerinden biridir. Ve metropol sınırları içinde olması nedeniyle de metropol bir kent için büyük bir şanstır. Ancak etrafındaki yapılaşmanın bozukluğu, çarpıklığı karşısında mezbele bir görüntü haline gelmiştir. Şehrin içinde dünyanın en güzel göllerinden birine bakan binlerce gecekondu ve kaçak yapılar ve bütün bu olanlara seyirci kalan, göz yuman yerel yöneticiler. Bunun adı ülkeye ihanettir.
Dönelim İstanbul’un Bakırköy ilçesine, dünyanın en pahalı semtlerinden olan Yeşilköy, Yeşilyurt, ve özellikle Florya, konut fiyatları, ki milyon dolarlarla ifade edilmekte olan semtlerdir, tam bir kaçak yapılaşma cenneti haline geldi. İki kat imar izni olan binalar altıncı, yedinci. katlarını yapıyorlar, üstelik öylesine yapıyorlar ki ortaya ucube, garip binalar çıkıyor. Ülkemizin dünyaya açılan penceresi Bakırköy Belediye sınırları içindeki rezalet artık son perdelerini oynuyor. Milyon dolarlara ev satılan kaçak yapı cenneti. Milyon dolara İsveç, Norveç gibi ülkelerde her biri 500 – 600 m² olan bahçe içinde 4 tane malikane satın almak mümkündür. Bizim Floryamızda milyon dolara kaçak apartman dairesi. Bu kaçak evi yapan var, bu kaçak evi alan var, bu olanlara göz yuman, seyreden var. Bu ilçelerdeki arsa ve konut değerleri çok yüksek diye, bu ilçelerden örnek verdim. Türkiye’nin genel yapılaşma düzeni de aşağı yukarı bu durumdadır.
Başta Belediye Başkanları olmak üzere Kaymakamın ve Valilerin görevlerinin en başında kamu düzenini sağlamak gelir. Ama bizim ülkemizde kaçak konutların boyutu yüzde 70’lere gelip dayandıysa burada ciddi bir yolsuzluk vardır. Bunun başka da bir izahı yoktur.
Bizin insanımız, kendi konutunda oturmak istiyor. Oturduğu evin sahibi olmak istiyor. İsteyince olacak diye bir şey mi var? Bence var ! O ev sadece yaşanabilir bir mekan değil, o ev aynı zamanda bir gelecek, güvenceyse, olabilmeli. Çünkü bu hiç de zor değil.Gerek 1580 sayılı yasa, gerek 3030 sayılı yasalar Belediyelere bu konuda hem önemli yetkiler vermiş, hem de görevlendirmiştir. Yapılacak iş, sendikalar, çalışan örgütlü gruplar, kooperatif birlikleri, yapımcı kuruluşlar (Müteahhitlik firmaları), finansman kuruluşları ve Belediyeler el ele verirse, bu sorunun çözümü çok kolaydır.
Devletin ekonomik desteği olmasa bile çok kolaydır. Türkiye’nin birçok bölgesinde, şehrinde yapılmış yüz binlerce örnek vardır. Yerel Yöneticiler, Belediye Başkanları, Kooperatif Birlikleriyle her türlü kaygıdan uzak, iş yapmak, sorun çözmek için bir araya gelebilmeyi becerdiklerinde sendikalar , örgütlü kesimler, finansman kuruluşları ve yapımcılar hemen onların yanında yerlerini alırlar. Bu işten başta evsiz insanlarımız olmak üzere herkes karlı çıkar. Bankalar giderek daha uzun vadeli olarak topladıkları mevduatları kredi olarak tüketiciye sunarlar. Kooperatif birlikleri hazır ve güçlü organizasyon becerilerini ortaya koyarak, mevcut yapılarını daha da güçlendirirler. Yerel yönetimler, kent halkına en kutsal konuda iyi bir olanak sunmuş olurlar. Yapımcı kuruluşlar, özellikle teknoloji kullanan, kalite belgesi olan, uluslararası yeterliliğe sahip firmalar, yurt içinde iyi bir iş olanağına kavuşmuş olurlar. Halkımız yaşanabilir, iyi, güzel, sağlam bir eve kavuşmuş olur. Bunun yaratacağı ekonomik devinim de ayrı bir katma değerdir.
Ev sorunu, konut sorunu deyince akla mülk konut geliyor. Çünkü kiralık konutta oturan birinin en büyük ideali eve sahip olmaktır. Bugünün sosyal ve ekonomik koşulları meseleye böyle bakmayı gerektiriyor. Orta gelir grubunun önemli bir bölümünün evi var. Ama kaçak yapılmış yasadışı bir ev, ama gecekondu diye nitelendirdiğimiz betonarme, yine yasadışı ev. Yada yasal olarak yapılmış ruhsatlı yapılar.
Bu yapılardan ruhsatlı olan bazılarının rehabilite edilmesi, bakılması gerekli. Kaçak yapıların, gecekonduların, kent dönüşüm projeleriyle yasal hale getirilmesi yaşanabilir, sağlıklı mekanlar olarak kente geri kazandırılması gerekiyor.
Alt orta ve alt gelir gruplarının ise, önemli bir kısmının mülk konutu yok ve bu kesimin önemli bir kısmı da, gecekondu veya kaçak konutta kiracı olarak oturuyor. Gecekondu da oturan halkın % 70’i kiracı, araştırmalar bunu ortaya koyuyor. Ve bu insanımızın, sağlıklı, yasal, sağlam bir konutta oturmak hakkı. Üstelik de Anayasa’nın 157. maddesi gereği yurttaşlık hakkı. Devletin yurttaşlarını mutlaka mülk konut sahibi yapacaktır diye bir görevi elbette yok, ama sağlıklı, sağlam ve yaşanabilir bir konutta yaşatmak gibi bir görevi var. Üstelik de bu anayasal bir görev. Bizin insanımız, kendi konutunda oturmak istiyor. Oturduğu evin sahibi olmak istiyor. İsteyince olacak diye bir şey mi var? Bence var ! o ev sadece yaşanabilir bir mekan değil, o ev aynı zamanda bir gelecek, güvenceyse, olabilmeli. Çünkü bu hiç de zor değil.Gerek 1580 sayılı yasa, gerek 3030 sayılı yasalar. Belediyelere bu konuda hem önemli yetkiler vermiş, hem de görevlendirmiştir. Yapılacak iş, sendikalar, çalışan örgütlü gruplar, kooperatif birlikleri, yapımcı kuruluşlar (Müteahhitlik firmaları), finansman kuruluşları ve Belediyeler el ele verirse, bu sorunun çözümü çok kolaydır.
Devletin ekonomik desteği olmasa bile çok kolaydır. Türkiye’nin birçok bölgesinde, şehrinde yapılmış yüz binlerce örnek vardır. Yerel Yöneticiler, Belediye Başkanları, Kooperatif Birlikleriyle her türlü kaygıdan uzak, iş yapmak, sorun çözmek için bir araya gelebilmeyi becerdiklerinde sendikalar , örgütlü kesimler, finansman kuruluşları ve yapımcılar hemen onların yanında yerlerini alırlar. Bu işten başta evsiz insanlarımız olmak üzere herkes karlı çıkar. Bankalar giderek daha uzun vadeli olarak topladıkları mevduatları kredi olarak tüketiciye sunarlar. Kooperatif birlikleri hazır ver güçlü organizasyon becerilerini ortaya koyarak, mevcut yapılarını daha da güçlendirirler. Yerel yönetimler, kent halkına en kutsal konuda iyi bir olanak sunmuş olurlar. Yapımcı kuruluşlar, özellikle teknoloji kullanan, kalite belgesi olan, uluslararası yeterliliğe sahip firmalar, yurt içinde iyi bir iş olanağına kavuşmuş olurlar. Halkımız yaşanabilir, iyi, güzel, sağlam bir eve kavuşmuş olur. Bunun yaratacağı ekonomik devinim de ayrı bir katma değerdir.
Artık ulus olarak, mal almayı, mal satmayı, ticareti, kar etmeyi öğrendik. Girişimcimiz, üreticimiz dünyanın öbür ucuna mal satıyor. Dünyanın hangi ülkesine giderseniz gidin, mal alan, mal satan elinde çantası ile bir Türk’e rastlıyorsunuz. Alıyor, satıyor, müteahhitlik yapıyor, işletmeler kuruyor ve çok da başarılı oluyor. Üstelik bütün bunları bozuk bir düzende, üç haneli, çoğunlukla iki haneli, çeyrek asırdan fazla süren enflasyonist bir ortamda öğrendik. Bu arada küçük yatırımcılarımız da çok şey öğrendi. Parası olmayan yok ile yetinmeyi, geçinmeyi, üç beş kuruş arttırıp parasını değerlendirmeyi, ama döviz alarak ama döviz satarak zarar etmeyi, kar etmeyi öğrendi. En iyi yatırım gayrimenkul dedik, deprem felaketi başka şeyleri öğretti. Benim için gayrimenkul hala iyi bir yatırım aracıdır. Enflasyon tek haneli rakamlara da inse, iyi yatırım olmaya devam edecektir. Enflasyonun düştüğü ortamlarda gayrimenkul yatırımları, iyi yatırım olmaktan uzaktır demenin şartları ülkemiz için geçerli değildir. Bunun nedenlerini şöyle sıralayabiliriz:
Birincisi; gayrimenkul, özellikle konut hala ailelerin çocukları için iyi bir güvence özelliğini korumaktadır ve bu nedenle, yapılan konutlar alıcı bulmayı sürdürecektir.
İkincisi; ülkemizde gerek fiziksel yıpranmalar nedeniyle, gerekse değişen afet yönetmelikleri nedeniyle konut stoklarımızın çok önemli bir bölümünün yenilenmesi gerekmektedir. Yani bu nedenle de çok sayıda yeni konuta ihtiyaç vardır.
Üçüncüsü; kaçak yapılar ve gecekonduların, kent yenileme projeleriyle dönüşüme tabi tutulması gerçeğidir. Tabi bu da yeni konutlar anlamına gelir.
Bütün bu saydığım nedenler konutun önemini ve cazibesini ortaya koyuyor. Ama nasıl bir konut? Nerede, kimin yaptığı, nasıl yaptığı konut? Bugün konut alıcısının soracağı veya sorması gereken soru budur. Ekonomik krizler, enflasyonist ortamlar, bize çok şey öğretti; ama yaşanan deprem felaketleri de konunun bir başka yanını gündeme getirdi. Evet, ülkemizde bundan sonra da konut yapılacak, alıcı bulacak, iyi yatırım olma özelliğini de koruyacak; ama eski anlayışa göre değil… Daha önce de söyledim. “Canım alalım bir köşede dursun, alınmış alınmıştır” diye konut alınmayacak ve satılmayacak. Bugün ihtiyaç duyulan nitelikli konuttur. Ülkemizin nitelikli konuta gereksinimi vardır ve bu konutlar da yapılacak ve alıcı bulacaktır. Peki nitelikli konut derken ne demek istiyoruz? Konutun nitelikli olması için hangi şartların oluşması gerekir? Ya da nasıl bir konut alıcı bulur? Konut alıcısı nelere bakmalıdır? Konutu yapacak olan firma, önce doğru bir yer seçmeli. Doğru yer, İstanbul için, Taksim merkez alınmak koşuluyla 50 km’lik bir çap içinde kalan alandır. İzmir – Ankara – Bursa ve diğer kentler için bu çap, kentlerin büyüklüğüne göre ve gelişme aksına göre değerlendirilmelidir. İkincisi; firma bugüne değin ihmal edilen proje kavramını önemsemelidir. Rasgele tasarlanmış projelerden artık iyi sonuçlar beklemek hayaldir. Bugüne kadar proje kavramı hem nitel açıdan, hem nicel açıdan ihmal edilmiştir. Ama bilinmelidir ki, proje işin en önemli kısmıdır. Kullanım açısından, teknik açıdan, mühendislik ekonomileri açısından ve pazarlama mantığı açısından…
Yapımcı ya da yatırımcı firma bu iki olgu başta olmak üzere, kullanacağı teknoloji, afet yönetmeliklerine göstereceği dikkat, çalışma prensipleri, kalite belgesi, uluslararası sertifika ve standartlara göstereceği özen önem taşımaktadır.
Artık konut alıcısı bunları biliyor, öğreniyor, okuyor, araştırıyor. Çünkü bundan sonra böyle olacak. Konut alıcısı bütün bu noktaları dikkate alacak. Peki konut alıcısı başka nelere bakar ya da bakmalıdır? Artık sadece konut tek başına bir şey ifade etmiyor. Çevre koşulları, ulaşım, sosyal aktivitelere olanak sağlayacak sosyal donatılar, konutun ya da sitenin güvenliğini sağlayacak unsurlar, otoparklar, ortak alanların bakımının ne kadar sağlandığı, iyi yapılmış bir site yönetim planı önem taşıyor. Artık konut dediğimizde aklımıza çevresiyle birlikte yaşanacak bir ortam geliyor.