1992 senesiydi, Prof. Dr. Ruşen Keleş ile birlikte Birleşmiş Milletlerin bir toplantısı için Hindistan’ın Madras kentine gidiyorduk. Çok maceralı bir yolculuk geçiriyorduk : İstanbul’dan Frankfurt’a oradan Yeni Delhi’ye sonra da, Hindistan’ın güneyindeki Madras kentine uçacaktık.
On saatlik bir uçuştan sonra Yeni Delhi havalimanına doğru uçağımız alçalırken, birden yükselişe geçti. Pilotumuz “ ani bir sis nedeniyle inemiyoruz, Bombay’a gidiyoruz” dedi. Bana inandırıcı gelmedi, sis dediğin şeyin gelişi belli olurdu. Uçağımız tam inerken mi sis gelmişti ? Son ana kadar bunun altından bir şey çıkar diye bekledim, ama gerçekten ani bastıran bir sismiş, neyse ki iki saatlik bir uçuştan sonra Bombay’a indik. Tabii bütün planlarımız alt üst olmuştu, bağlantılı seferlerimizi kaçırmıştık. Yorgun ve uykusuzduk. Gece geç bir vakitti, bizi alandan otobüsle aldılar, Bombay şehir merkezine bir otele doğru yola çıktık. Önce varoşlardan geçtik, inanılmaz kötü gecekondular vardı. Hemen hepsinin ana malzemesi tenekeydi, pencere diye yapılan yerler muşamba ile örtülüydü. Bunlar asla bina değillerdi, bunlara baraka bile denemezdi. Ellerine ne geçirdilerse; tahta, mukavva, teneke, muşamba… O malzeme kullanılarak bir barınak yaratılmıştı. Bunun adı da , gecekonduydu. Hemen bizim gecekondu dediklerimiz aklıma geldi. Bizimkiler aslında betonarme, çoğunluğu 3 – 4 katlı yapılardı, şaşkınlık içinde kafamdaki gecekondu kavramı neredeyse değişmiş, şehre doğru ilerlerken; insanların sokaklarda yattıklarını gördüm. Kaldırımlar son derece genişti, neredeyse bulvarın genişliğindeydi. Merkeze doğru ilerlerken sokaklarda yatan insan sayısı arttı, yolun her iki tarafındaki kaldırımlarda onbinlerce insan yan yana, üstünde sadece çarşaf inceliğinde bir örtü ile yatıyordu. Hindistan’ da insanların sokaklarda yattığını okumuştum ama şimdi tanık oluyordum. Çok kötü, insanlıktan utanılacak bir manzaraydı. Aylardan aralık ayıydı ama hava sıcaktı, bu insanların soğuk havalarda yapacağı hiçbir şey de yoktu, meğer o teneke mahallelerde yaşayanlar çok şanslılarmış, henüz Madras’ı da görmemiştim, orası çok daha güneyde bir şehirdi. İklim olarak daha sıcaktı, kim bilir orası nasıldı ? Çok kötü olduğunu duymuştum, ama Bombay’dan kötüsü nasıl olurdu, merak ediyordum. Düşüncelerim allak bullak olmuştu, bu arada gecekondu ile ilgili düşüncelerim de değişmişti.
Bizim ülkemizde sokakta yatan insanlar yok. Çoğunluğu betonarme 3 – 4 katlı gecekondu yapılarımız var, kaçak yapılarımız var, çokça yazlık konutlarımız var, bir de sağlıklı sağlam yapılarımız var. Ve bütün bu yapılan konutlara baktığımızda ülkemizde konut arzı fazlası var. Ancak doğru olan, nitelikli konut açısından meseleye bakmaktır. Meseleye bu açıdan bakarsak, ülkemiz sınıfta kalır, çok ciddi bir konut açığı ortaya çıkar. Oysa gecekonduya, kaçak yapılara ve kıyılaşma dediğimiz plansız yazlık konutlara harcadığımız parayla; sağlam, sağlıklı, nitelikli konutlar yapabilirdik. Düzenli, güzel, sosyal ve teknik alt yapısı olan güzel kentler kurabilirdik. Harcanması gereken kaynağı harcadık. Ülkemizde sokakta yatan insanımız yok , ancak ülkemizin yarı nüfusu kaçak ya da gecekondu konutlarda yaşıyor. Bu yönüyle bakınca konut açığı var, diğer yönüyle bakınca konut fazlası var.
Politikanız, programınız, projeniz yoksa , var olan kaynağımız böyle boşa gider. Teknolojimiz, mühendisimiz, birikimimiz, hatta yok denilen kaynağımız bile var ama kıt olan değerimiz; disiplin, program, politika ve projedir. İrili ufaklı sayısı yirmi kadar olan imar afları, orman talanları, arazi mafyaları, gecekondu mafyaları ve sonuç; güzelim kentlerin yok oluşu ve kaynak israfı.
Son birkaç yıldan beri ev satın alma cazibesini yitirdi, hatta elinde birden fazla konutu olanlar konut fazlalarını ucuz, pahalı demeden satmaya başladı. Faiz, fon, repo, borsa gibi finansal argümanlar daha cazip hale geldi, yatırımcı parasını genellikle bu şekilde değerlendirdi. Enflasyonun düşmesine bağlı olarak faizlerin giderek düşmesi yatırımcıyı yeniden arayış içine soktu. Ev satın almak eskisi gibi bir daha asla moda olmayacak. Ancak, nitelikli, iyi yerde yapılmış, afet yönetmeliklerine uygun, yeni bir yaşam biçimi anlayışı giderek topluma egemen olacak. İnsanlarımız daha iyi mekanlarda, bahçeleriyle, spor alanlarıyla, parklarıyla, yaşam kalitesinin daha yüksek olduğu, güvenliği olan ortamlarda yaşamak isteyecek. Kısaca insanımızın giderek yaşam kalitesi artacak. Zaten gelişme, ilerleme dediğimiz de budur. Güzel yaşamayı, iyi evlerde oturmayı herkes ister. Peki bu nasıl olacak?
Yıllardan beri süre gelen enflasyon bütün toplumu ezer hale geldi, hatta enflasyondan yararlanan kesimleri bile rahatsız etmeye başladı ve sonuçta enflasyon düşmeye başladı. Artık enflasyonsuz bir hayata hazırlanmalıyız. Yaşı 40 – 50 civarında olanlar, enflasyonsuz ortamda nasıl yaşandığını, nasıl çalışıldığını hiç bilmiyor, bu da nüfusun çok büyük bir bölümüne denk düşüyor. Artık işletmelerin, bankaların, büyük ya da küçük yatırımcıların enflasyonsuz ortamda nasıl ayakta kalınacağını öğrenmesi gerekiyor. Küçük yatırımcı faizlerin düşmesine paralel olarak artık parasını daha uzun vadede bankaya yatıracak, bankalar daha uzun vadeli krediler vermeye başlayacak, bu kredilerin önemli bölümünü tüketici kredileri oluşturacak. Tüketici kredilerinin en önemlisi de hiç kuşku yok ki konut kredisi.
Bankaların, konut yapımcılarının, büyük kooperatif birliklerinin bir araya gelerek bu konuda çalışmalar yapması gerek. Böylesi bir çalışma öncelikli olarak bankacılık ve yapı sektörüne, bunlara paralel diğer sektörlere ve konut alıcılarına doğrudan yarar getirecek. Bankaların vereceği uzun vadeli krediler sayesinde ağır ilerleyen konutların yapımı hızlanacak, yeni konut projeleri devreye girecek. Bankaların uzun vadeli, düşük faizli hatta sözü edildiği gibi, bir miktar sübvanse edilmiş konut kredileri verilmeye başlanmasıyla konut piyasasında önemli bir canlanma olacak. Ev alalım nasıl olursa olsun devri bitti. Şimdi yeni bir devir başlıyor.
Gecekondular, kaçak yapılar, fiziki olarak ömrünü tamamlamakta olan konutlar kent dönüşüm projeleri çerçevesinde yerlerini giderek daha çağdaş, yaşanabilir, nitelikli konutlara bırakacak. Evi olanlar bu konutlarını değerlendirerek, daha nitelikli konutlarda yaşama kaygısına girecekler. Evi olmayanlar için uzun vadeli, geri ödemesi bütçeyi sarsmayacak kredilerle kendilerine yetecek büyüklükte ev alabilecekleri bir devir başlayacak. Bunlar kesinlikle hayal değil. 1970’li ve 80’li yıllarda bir işçi, memur rahatlıkla tek başına çalışmasına rağmen çocuğunu okutup, evini bakıp ev sahibi olabilmekteydi. Bu durumda olan binlerce insanı bizler ev sahibi yaptık. O zaman üretilen konutlar bugünkü konut anlayışına uygun değil. O zamanlar insanların temel kıstası “başlarını sokabilecekleri bir çatı” idi. Bugünkü talep; “yeni bir yaşam biçimi”… 2004 yılı bunların başlangıcı olacak, buna inanıyorum. 2004’ün, ülkemize ve insanlığa sevgi, barış ve mutluluk getirmesi dileğiyle.
Ekonomik dengelerde bir bozulma olmaması halinde, faizlerdeki düşüş sürecektir. Bankalar özellikle tüketici kredilerine, konut kredilerine daha fazla ağırlık verecektir. Bankaların uzun vadeli, düşük faizli hatta şimdilerde sözü edildiği gibi, bir miktar sübvanse edilmiş konut kredileri verilmeye başlanmasıyla, konut piyasasında önemli bir canlanma olacaktır. Canlanma derken , hiçbir zaman geçtiğimiz yıllardaki kadar büyük bir gelişme yada konut seferberliği elbette olmayacaktır. Ancak birkaç yıldan beri süre gelen daralma , büyüme eğilimine geçecektir.
2004 yılında kayda değer bir büyüme olmaz ancak bunun sinyalleri ortaya çıkar. İnşaat sektörü açısından kayıp edilmiş bir yıl olmaz, hazırlıkların yapıldığı bir yıl olur. “Bu canlanışı hızlandırmak için neler yapılmalıdır” diye geçmişte sorulsaydı hemen; alt yapılı arsa üretimi, kredi olanakları v.s. diye sayardık ama şimdi yapılması gerekenleri piyasa koşulları yada ekonomik koşullar ortaya koyacaktır. Devlete düşen görev ise, bürokrasinin azaltılması, bürokratların eğitilmesi, yerel yöneticilerin, yatırımcıları para matbaası olan bir kurum olarak görmemesi gibi koşullar yeterli olacaktır. Yani kafaların değişmesi gerekir. Hem konutu yapanların kafası değişmeli hem de siyasilerin ve bürokratların kafaları değişmelidir. Konutu ülkemizde kimler yapıyor ? Özel kuruluşlar, kooperatifler ve az miktarda da Devlet yapıyor.
Birincisi; Devlet konut yapmamalı, bu denli özelleştirmenin tartışıldığı bir Türkiye’de Devlet’in konut yapmasının izah edilebilir bir yanı yoktur. Siyasiler bu sevdadan vazgeçmelidir.
İkincisi; kooperatiflerin kendilerini yeni oluşan ekonomik, teknolojik, sosyolojik şartlara göre yenilemesi gerekir.
Üçüncüsü; firmaların da aynı kooperatifler gibi yeni oluşan şartlara uyum sağlayacak noktaya gelmesi gerekir. Örnek olarak küçük firmalar, birleşerek daha büyük firmalar olabilmeli kurumsal yapılarını güçlendirmeli, Uluslararası standartlarda çalışabilecek donanıma sahip olabilmelidir.
Büyükşehir statüsünde bulunan illerin sınırlarını genişleten yasa tasarısı parlamentoda kabul edildi. Yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte İstanbul’un batı aksının çok daha gelişeceğini ev ve arsa fiyatının daha da artacağını düşünüyorum, nedenleri de şöyle : Tasarıya göre artık Tem otoyolunun Mahmutbey ve il sınırı içinde bulunan gişelerinin kalkması gerekiyor, gişelerin kalkması bu aks ekseninde bulunan ilçe ve beldelere ulaşımı çok kolaylaştıracak. Ulaşımın kolaylaşmasına bağlı olarak, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi gerçekten organize olacak, yakınında bulunan Bahçeşehir Projesi tamamlanma sürecine girecek, yeni evler yapılacak. Hemen bitişiğinde boş olarak bulunan Tatarcık ve Ispartakule Çiftliklerinin 1/1000’lik imar uygulama planları geçtiğimiz aylarda onaylanarak kesinleşti. Bölgelerde yeni okullar, iş yerleri ve binlerce ev yapılacak. Bahçeşehir ve civarındaki semt ve beldeler kentin banliyösü olmaktan çok, iyi bir şehircilik anlayışıyla yapılandırılmasıyla, yeni yapılan ve yapılacak binaların yeni afet ve imar yönetmeliklerine uyumu da dikkate alınınca çok daha mükemmel yerleşim alanları ortaya çıkacak. Bu projeler somut hale geldikçe birer birer ele alıp yazacağız. Ancak şimdiden konut alıcılarının, yatırım yapacak olanların, kenti yönetenlerin ve merkezi yönetimin dikkatlerini gelişecek bu bölgelere çekiyorum. Bayındırlık Bakanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü, Karayolları İstanbul Bölge Müdürlüğü, Parlamentoda kabul edilen yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte, bir karar alarak bölgedeki konutlarda bazı kolaylıklar sağlamalı. Bu kapsamda TEM yolundaki gişelerin kaldırılıp, 2 bin villalık, Tepekent Sitesine, 800 villa ve konutluk Alkent 2000, 6 bin konutluk Esenkent, 7 bin konutluk Boğazköy, 7 bin konutluk Bahçeşehir, 1000 villanın olduğu Ardıçlı Evler Siteleri ile Tatarcık ve Ispartakule Çiftliklerinde yapılacak yeni onbinlerce konuta otoyol gişelerinden ulaşmak yerine doğrudan ulaşımı planlamaları gerekiyor. Zira bu alanlar Büyükşehir İl Sınırı içinde kalmaktadır ve hiç kuşku yok ki şehrin içinde paralı otoyol olmaz. Ayrıca yasal düzenlemeler de böyle söylüyor. Kamu ve yerel yönetimlerin yüzbinlerce yeni konutun iskana açılacağı bu bölge için raylı ulaşım alternatifleri de planlamaları gerek. Banliyö treni, Bahçeşehir’e kadar uzatılmalı. Alternatif raylı sistemler bu bölgelere ulaşabilmelidir.
Ayrıca maçlarını Olimpiyat Stadı’nda oynayan Galatasaray Kulübü yöneticilerinin de dikkatini çekmek isterim. Yeni yol yapılsın diye uğraşmak yerine, Büyükşehir Belediye sınırlarını genişleten bu yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte, yasal olarak haklı gerekçeyle Mahmutbey gişelerini kaldırtıp, TEM’den yapılacak bir bağlantıyla stada kolayca ulaşabilirler.Bana göre ulaşım sorunu bitmiştir. Galatasaray bu konunun üzerinde durmalı, bu onların yasal hakkı. Büyükşehir sınırlarını genişletmek, yerel yönetim seçimlerinden hemen öncesine rastlaması nedeniyle siyasi kaygılar uğruna yapıldığı anlaşılıyor. Ama kentin gelişme sürecine katkısı olduğu bir gerçek. Zaten kentlerin batı aksı doğrultusunda geliştiği dikkate alınırsa, bölgenin bundan böyle daha da gelişmesiyle ev fiyatları daha da artacaktır.
Aktif kooperatifçilik görevlerim olan KONUTBİRLİK ve TÜRKKENT Genel Başkanlığını bıraktıktan sonra, artık bu soruyla muhatap olmam diye düşünüyordum. Ancak geçen hafta birisi eşimin vasıtasıyla, diğeri de yakın bir arkadaşım vasıtasıyla iki kooperatif üyesi aradı. Sorun ve soru yine aynıydı. Yakınlarım vasıtasıyla arayan bu kişilere yine de yardımcı olmaya çalışırken, bu konuda bir yazı yazmamın uygun olacağını düşündüm. Bugün ülkemizde halen yaklaşık 40 bin kooperatifte, milyonlarca konut kooperatifi üyesi var. Birisi TÜRKKENT diğeri de TÜRKKONUT olmak üzere iki de merkez birliğimiz var. İki merkez birliğinin çatısı altında konut üretmekte olan aktif kooperatif sayısı yaklaşık 2 bin civarında, evleri yapılmakta olan üye sayısı da 100 bin civarındadır. Yani ülkemizde kooperatiflerden ev bekleyen her 10 üyeden 9 tanesi örgütsüz, merkez birlikleri ile bağlantısı olmayan kooperatiflere üye kişilerdir. Hiç kuşku yok ki ortada böylesi bir tablo varsa “Ben filan tarihte bir kooperatife üye oldum, evim hala bitmedi.
Şimdi ayrılmak istiyorum, paramı nasıl geri alacağım?” sorusuna daha çok muhatap olacağız demektir. KONUTBİRLİK ve TÜRKKENT Başkanlıklarım sırasında birçok ülkenin kooperatifçileriyle mesleki anlamda yakın ilişki içinde oldum. Aslında böylesi sorunlarla o ülkelerde geçmişte karşı karşıya kalmışlar. Özellikle 2. Dünya Savaşı’ndan sonra, yıkılan Avrupa kentlerinin yeniden inşasında çok aktif olarak görev üstlenen kooperatifçilik kesiminde birçok aksaklık ortaya çıkmış, ama üst örgütlenmeler yoluyla, yani kooperatifler birlikler kurarak, birlikler merkez birlikleri kurarak ve hükümetlerin de bu örgütlenmeleri, hem maddi olarak, hem de yasal düzenlemelerle güçlendirmesiyle sorunların üstesinden gelmişler. Başka ülkelerdeki konut kooperatifleri merkez birlikleri 100 yılı aşkın bir süredir aktif olarak faaliyet göstermelerine karşın bizim iki merkez birliğimiz henüz 20 yılını tamamlamadığı gibi hiçbir şekilde, hiçbir dönemde hükümetlerden neredeyse hiç destek görmemiştir. İşte bu nedenle, ülkemizdeki konut kooperatifleri başka ülkelerin ürettiklerinden çok daha fazla konut üretseler de yaşanan sorunlar hiç bitmemiştir. Kooperatiflerden istenilen ölçüde verim sağlanamamıştır. Kooperatiflerden insanlarımızın ağızlarının yanmasının nedenlerinin başında; bilgisiz kooperatif yönetimi, kooperatifleri ticaret yapma aracı olarak gören kooperatif yöneticileri ve yolsuzluk yapmayı kafasına koyan kooperatif yöneticileridir. Bunları önlemenin başlıca yolu da Merkez Birliklerini güçlendirmekten geçer.
Yani bundan sonra kooperatife girecek üyeler o kooperatifin yetkililerine,“Bir birliğe üye misiniz? Birliğiniz Merkez Birliğine yani TÜRKKENT ya da TÜRKKONUT’a üye mi?” diye soracak. Eğer gireceğiniz kooperatif, bir birliğe, birlik de TÜRKKENT ya da TÜRKKONUT’a üye değilse o kooperatiften mümkünse uzak durun. Diyelim ki iş işten geçti. Şu anda bir kooperatif üyesisiniz ve kooperatif bir birliğe üye değil. Yapılacak ilk genel kurulda, kooperatifinizi TÜRKKENT ya da TÜRKKONUT’a üye bir birliğe üye olmaya zorlamalısınız. Buna karşılık, kooperatifinizin yöneticisi, “Ne yapacağız bu birliklere girip, aidat alıyorlar, masraf oluyor” gibi gerekçeler gösterirse, bunlar son derece anlamsız gerekçelerdir. Zira kooperatifler kar amacı gütmeyen sosyal ekonomik dayanışma örgütleridir ve tüm amaçları kooperatif üyelerinin tam, zamanında ve eksiksiz ev sahibi olmalarını sağlamaktır. Dolayısıyla üst birliklere ödenecek küçük aidatlar üyelerin büyük kayıplarını ve mağduriyetlerini önleyeceklerdir.
Bazı yerbilimcilerimizin depremden en çok etkilenecek semtleri açıklarken bu semtleri sayması, bu semtlerde bulunan evlerin yıkılacağı ya da hasar göreceği anlamına gelmez. Evin sağlamlığı bugünkü tekniklerle rahatlıkla test edilebilir. Yapılacak iş bu evlerin sağlamlık testlerini yaptırmak ve olası bir depremde evinin durumunun ne olacağını öğrenmektir. Bu semtlerde evi olanlar, evlerini eski fiyatların yedide bir fiyatına satmak yerine, bu işi büyük bir yetkinlikle yapan inşaat Mühendisleri Odası’na evinin sağlamlığını test ettirmeli.
Şimdi depremden önce yapılmış evler eski değerlerinin çok altında satılıyor. Peki yeni yapılan evler kaç paraya satılıyor? Geçtiğimiz hafta bu semtleri şöyle bir dolaştım ve yine beni şaşkınlığa uğratan bir tabloyla karşılaştım. Bu semtlerde evler iki katagoriye ayrılmış; depremden önce yapılan bina, depremden sonra yapılan bina. Depremden sonra yapılmakta olan henüz temel aşamasındaki bir binanın önünde durdum.
-Satılık daire var mı?
-Var.
-Daire fiyatları ne kadar?
-380 m² lik bir daire 750 bin dolar yani bir trilyon elli milyar, 170 m² lik bir daire 400 bin dolar yani altı yüz milyar lira.
-Ama hemen bitişiğinizde bir ev var o da 170 m², onun değeri 125 bin dolar, bu niye böyle pahalı?
-O bina depremden önce yapılmış da ondan.
-Yani çürük mü?
-Bizim binanın altına fore kazık çaktık, bizim binalarımıza depremde hiçbir şey olmaz.
-Fore kazık zorunluluğu mu vardı?
-Sağlam olsun diye yaptık.
Zemin alüvyonlu toprak ise, zeminde problemler varsa, elbette fore kazık çakılabilir. Ama zorunluluk yoksa buna ne gerek vardır? Bu binalar yeni yapılıyor diye, ya da altına fore kazık çakılmış diye, bu fiyatlara ev satın almak ne kadar yanlışsa, depremden önce yapılmış diye düşük fiyatlara ev satmak da o denli yanlıştır.
Evlerini eski değerlerinin çok çok altına satmak yerine, yıksınlar, yeniden yapsınlar. Bu semtlerde bir apartman yaklaşık 12 dairedir. İnşaat büyüklüğü de 2 bin m² dir. Çok çok lüks bir ev yapsalar bile, yıkacakları binanın yerine ortalama 700 bin dolara, yani iki daire parasına, apartmanı mal ederler, her ev sahibi 60 bin dolar para öder ama her biri 400 bin dolarlık daire sahibi olabilir. Bu evler için herkesin 60 bin doları var mıdır derseniz? Artık bankalar 10 yıla kadar ev kredisi veriyorlar.
On saatlik bir uçuştan sonra Yeni Delhi havalimanına doğru uçağımız alçalırken, birden yükselişe geçti. Pilotumuz “ ani bir sis nedeniyle inemiyoruz, Bombay’a gidiyoruz” dedi. Bana inandırıcı gelmedi, sis dediğin şeyin gelişi belli olurdu. Uçağımız tam inerken mi sis gelmişti ? Son ana kadar bunun altından bir şey çıkar diye bekledim, ama gerçekten ani bastıran bir sismiş, neyse ki iki saatlik bir uçuştan sonra Bombay’a indik. Tabii bütün planlarımız alt üst olmuştu, bağlantılı seferlerimizi kaçırmıştık. Yorgun ve uykusuzduk. Gece geç bir vakitti, bizi alandan otobüsle aldılar, Bombay şehir merkezine bir otele doğru yola çıktık. Önce varoşlardan geçtik, inanılmaz kötü gecekondular vardı. Hemen hepsinin ana malzemesi tenekeydi, pencere diye yapılan yerler muşamba ile örtülüydü. Bunlar asla bina değillerdi, bunlara baraka bile denemezdi. Ellerine ne geçirdilerse; tahta, mukavva, teneke, muşamba… O malzeme kullanılarak bir barınak yaratılmıştı. Bunun adı da , gecekonduydu. Hemen bizim gecekondu dediklerimiz aklıma geldi. Bizimkiler aslında betonarme, çoğunluğu 3 – 4 katlı yapılardı, şaşkınlık içinde kafamdaki gecekondu kavramı neredeyse değişmiş, şehre doğru ilerlerken; insanların sokaklarda yattıklarını gördüm. Kaldırımlar son derece genişti, neredeyse bulvarın genişliğindeydi. Merkeze doğru ilerlerken sokaklarda yatan insan sayısı arttı, yolun her iki tarafındaki kaldırımlarda onbinlerce insan yan yana, üstünde sadece çarşaf inceliğinde bir örtü ile yatıyordu. Hindistan’ da insanların sokaklarda yattığını okumuştum ama şimdi tanık oluyordum. Çok kötü, insanlıktan utanılacak bir manzaraydı. Aylardan aralık ayıydı ama hava sıcaktı, bu insanların soğuk havalarda yapacağı hiçbir şey de yoktu, meğer o teneke mahallelerde yaşayanlar çok şanslılarmış, henüz Madras’ı da görmemiştim, orası çok daha güneyde bir şehirdi. İklim olarak daha sıcaktı, kim bilir orası nasıldı ? Çok kötü olduğunu duymuştum, ama Bombay’dan kötüsü nasıl olurdu, merak ediyordum. Düşüncelerim allak bullak olmuştu, bu arada gecekondu ile ilgili düşüncelerim de değişmişti.
Bizim ülkemizde sokakta yatan insanlar yok. Çoğunluğu betonarme 3 – 4 katlı gecekondu yapılarımız var, kaçak yapılarımız var, çokça yazlık konutlarımız var, bir de sağlıklı sağlam yapılarımız var. Ve bütün bu yapılan konutlara baktığımızda ülkemizde konut arzı fazlası var. Ancak doğru olan, nitelikli konut açısından meseleye bakmaktır. Meseleye bu açıdan bakarsak, ülkemiz sınıfta kalır, çok ciddi bir konut açığı ortaya çıkar. Oysa gecekonduya, kaçak yapılara ve kıyılaşma dediğimiz plansız yazlık konutlara harcadığımız parayla; sağlam, sağlıklı, nitelikli konutlar yapabilirdik. Düzenli, güzel, sosyal ve teknik alt yapısı olan güzel kentler kurabilirdik. Harcanması gereken kaynağı harcadık. Ülkemizde sokakta yatan insanımız yok , ancak ülkemizin yarı nüfusu kaçak ya da gecekondu konutlarda yaşıyor. Bu yönüyle bakınca konut açığı var, diğer yönüyle bakınca konut fazlası var.
Politikanız, programınız, projeniz yoksa , var olan kaynağımız böyle boşa gider. Teknolojimiz, mühendisimiz, birikimimiz, hatta yok denilen kaynağımız bile var ama kıt olan değerimiz; disiplin, program, politika ve projedir. İrili ufaklı sayısı yirmi kadar olan imar afları, orman talanları, arazi mafyaları, gecekondu mafyaları ve sonuç; güzelim kentlerin yok oluşu ve kaynak israfı.
Bundan beş altı yıl önce, bazı projelerimiz için görüşmeler yapmak üzere Washington’a gitmiştik. O zamanlar çok önemli bir uluslararası kuruluşun Türk olan üst düzey yöneticisi dostumuz bize çok yardımcı olmuştu. Dostumuz Washington’un banliyösünde bulunan orman içindeki güzel evine bizleri davet etti. Ev 550 m²’lik 2 bin m² lik bahçe içinde çok güzel bir villaydı. Evin değerini sordum, “550 bin ABD Doları civarında” dedi ve bana nasıl bulduğumu sordu? O zamanlar İstanbul’un iyi semtlerinde 250 m²’lik ortalama bir apartman dairesinin değeri 700 bin dolar civarındaydı. Bu rakamları duyunca dostumuz çok şaşırdı Üstelik de apartman dairesi olmasına rağmen. Bu rakamları duyunca dostumuz çok şaşırdı. ABD’nin başkentinin en güzel banliyösünde 2 bin m² bahçe içinde 550 m²’lik lüks bir villanın değeri 550 bin dolar, diğer yanda İstanbul’da apartman dairesinin fiyatı 700 bin dolar. Bu çelişkiye dikkat çekerek olayı sorguladı. Anlattım.
Tabii bu olayın anlatılması da, anlaşılması da güçtü; Ortada derin bir çelişki vardı. Bu olayı bir taraftan kendim de sorgularken bu defa uluslararası bir toplantı için Norveç’e gittik. Kısa adı I.C.A olan Uluslararası Kooperatifler Birliği’nin Genel Sekreteri Ivar HANSEN bize sürekli eşlik ediyordu. Bir akşam bizi Devlet konuklarının ağırlandığı, aynı zamanda müze olan Devlet Konukevi’ne akşam yemeğine davet etti.Yer Oslo yakınlarında, deniz kenarında çok güzel evlerin, malikanelerin olduğu bir semtti. Ben etrafı keyifle seyrederken, çok beğendiğimi fark eden Ivar bana dönerek, “burası Oslo’nun en güzel, en pahalı evlerinin bulunduğu bir semttir, şu gördüğünüz Norveç Başbakanı’nın evidir” dedi. Ben de Başbakan’ın konutunun hemen yanında bulunan, bahçe içinde 3 katlı, çok güzel bir malikaneyi işaret ederek “bu evin değeri ne kadar” diye sordum. Ivar yüzünde “bak ne kadar pahalı” der gibi bir ifadeyle “250 bin dolar” derken başını da sallayarak “yaa”diyordu. Ben de kendisine bu paraya İstanbul’un güzel bir semtinde ancak bir bodrum kat dairesi belki alınabilir, dedim. Bu defa şaşıran Ivar oldu.
Mesleğim gereği dünyanın pek çok ülkesini gezdim, nüfusu 10 milyonu aşan dünyanın bütün metropollerini gördüm. Özel örnekler dışında İstanbul’daki ev fiyatlarını dünyanın hiçbir yerinde görmedim. Bu işte bir yanlışlık vardı.
Yüzde 70 kat karşılığı yapılan anlaşmalar, milyon dolarlara satılan apartman daireleri, rakamlar almış başını gidiyordu. Önce 1999 yılında yaşadığımız deprem felaketi ve gerçeği, sonra ekonomik krizler, rakamları olması gerektiği yere çekti. Tabii rakamlar değişirken, insanların ev anlayışı da değişti. Birkaç yıl öncesine kadar “ev iyi semtte olmalı deniyordu”, şimdi “Depremden daha az etkilenecek semtte olmalı” deniyor. Bu konu ne yazık ki bazı yer bilimciler tarafından çok abartılı anlatılması nedeniyle kimi semtlerde fiyatlar aşırı düşerken, kimilerinde haksı biçimde artmıştır.
Birkaç yıl öncesine kadar bir evin boyası, yer döşemesi,kapısı, seramiği önemliydi. Şimdi ise zemini, betonarmesi, evi ne zaman yaptıkları, hangi sağlamlıkta, hangi teknolojiyle ve kimin yaptığı önem kazandı. Yani artık “Başımı sokacak bir evim olsun” anlayışı geride kaldı. “Başımı sokacak evim olsun ama sağlam olsun” anlayışı artık egemen olan anlayıştır. Elbette bu şartlarda artık, nerede olursa olsun diyerek yapılan, kimin yaptığı belli olmayan yani ismi markası olmayan, gelişigüzel yapılmış, yüzde 70’lere varan kat karşılığı anlaşmalar yapılıp, ihalelere girip, yüzde 60’lara dek fiyat kırarak yapılan işlerin sonu geldi. Bu bir dönemdi yaşandı, çok hatalar yapıldı, çok canlar kaybedildi, çok ekonomik kayıplar verildi. Ancak artık konut alıcısı da, konut yapımcısı da deneyim kazandı. Şimdi farklı bir dönem başlıyor. Önümüzdeki günlerde Bankacılık kesiminin de finansman kaynaklarıyla çevrime girmesiyle kentleşme ve konut anlayışı daha da gelişecektir.
Vergi affı, S.S.K affı, imar affı, ceza affı; aflara alışkın bir toplumuz, çıkmayınca hemen beklenti içine giriyoruz oysa birilerini affediyorsanız, başkalarını cezalandırıyorsunuz demektir. Üstelik de yasalara saygılı olanı cezalandırıyorsunuz, yasalara karşı geleni ise ödüllendiriyorsunuz, bunun adına adalet demek mümkün değildir. Böylesi bir tavır anarşi getirir. Sayısını bilmediğim kadar vergi affı, sayısını bilmediğim kadar imar affı olan , yeryüzünde bizden başka bir Devlet var mıdır, doğrusu merak ediyorum.
Ülkemizde bir şeylerin düzelmesini istiyor ve bekliyorsak, öncelikle bu tür aflardan da vazgeçmemiz gerekir. Vergi adaletini sağlamanın, kaçırılan vergiyi önlemenin birinci koşulu budur. Bu durum diğer aflar için de böyledir. Kentleri temize çekmek istiyorsak, bir daha da kirlenmemesini istiyorsak öncelikle imar aflarından vazgeçmeliyiz.
İkinci yapılması gereken; siyasetçiye ya da bürokrata göre değişmeyecek bir Devlet politikası belirlemek. Kaçak yapılaşma, gecekondu, çarpık kentleşme; bu ülkenin sağlık, eğitim, savunma kadar önemli bir sorunudur. Bu gerçeği kavramamız gerekir. Zira kentleşme gözardı edilecek bir sorun değildir.Anarşi, irtica, ahlak erozyonunun başlama noktası burasıdır. Siz kentleri plansız, kendi gelişmesine terk ederseniz, o kentleri yaratan bizleri, o kentler yutmaya, yok etmeye başlar. Tıpkı başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerimizde olduğu gibi. Devlet politikasını derken; Devletin siyasetçileriyle, bürokratlarının elele vererek hazırlayacağı bir politikadan söz etmiyorum. Başta sivil toplum örgütleri olmak üzere üniversitelerle birlikte hazırlanacak üzerinde oydaşmanın sağlandığı bir politika belirlenmelidir. Belirlenen bu politikada, konutu ; kimlerin, nasıl, hangi teknolojiyle, hangi finansmanla yapacağı, arsa rejiminin ne olacağı açıkça belirlenmelidir.
Üçüncü yapılması gereken, yerel yönetimler yasasında, kent yenilemeye yönelik önlemlerin daha çabuklukla alınmasını sağlayacak düzenlemeler getirilmelidir. Dördüncü olarak yapılması gereken, mevcut toplu konut idaresi bünyesinde, ya da ayrı bir kent yenileme fonu oluşturularak, buradaki kaynak başkaca hiçbir alanda kullanılmamak üzere, doğru yerden başlayarak; konutların, kentlerin yenilenmesi sağlanmalıdır. Bunun için büyük kaynaklara gerek yoktur, Devlet, yerel yönetim ve kooperatifler iyi bir iş bölümü ile bu sorunu kolaylıkla çözebilirler.
Ülkemizde bunun çok örneği yoktur, ancak Ankara’daki Dikmen Vadisi projesi iyi bir örnektir.
1950’ li yıllarda başlayan, köylerden kentlere olan göç yavaşlamış da olsa, özellikle büyük kentlerimiz halen sağlıksız gelişmektedir. Bunun başlıca nedeni, ülkemizdeki siyaset biçiminin yanlışları ve sağlıklı bir kentleşme politikasının olmayışıdır.
Büyük kentlerimizin, gecekondu ve kaçak yapılaşma baskısından bu siyaset biçimiyle kurtulma şansı yoktur.
Ülkeler, sorunları karşısında Kalıcı Devlet Politikaları üretirler ve bu politikaların ana hatları kişiden kişiye, partiden partiye ya da bürokrattan bürokrata asla değişmez. Ben 25 yıldan bu yana ülkemizin kalıcı bir kentleşme politikası belirlendiğine hiç tanık olmadım.
50 yıldan bu yana değişmeyen bir tek kentleşme ve konut politikalarımız vardır. O da belirli aralıklarla çıkarılan imar afları..
50 yılda çıkarılan imar aflarının sayısı irili ufaklı, açık ya da kapalı olmak üzere 15 kadardır. Gecekondu ve kaçak yapılaşmaya gözünü kapayan devlet ya da yerel yönetimler sağlıklı konut üreten, kent üreten kuruluşların analarından emdiği sütü burunlarından getirmektedir.
Eğer bir konut ya da kent politikası geliştirecek bir şirket ya da kooperatif iseniz ve projenizi alıp belediyeye gittiğinizde çok belediye “ ooo hoş geldiniz, demek kent kuracaksınız diye karşılar.
Bu karşılama sadece belediyede olmaz. S.S.K., maliye, illerin sular idarelerinde, elektrik idarelerinde ve hemen hemen her kurumda durum neredeyse aynıdır.
Ülkemizde ne yazıkki kaçak konut yaparsan sana hiç kimse bir şey sormaz ama kayıtları düzgün, projesi düzgün, işleyişi düzgün bir kurum olarak, proje üretirseniz çoğu zaman yandınız.
Gecekondu ve kaçak yapıya mükafat veren, yolunu yapan, suyunu getiren, elektriğini bağlayan anlayış sizi cezalandırır. Vergini eksik yatırmışsın, S.S.K. pirimin noksan, binan 50 cm büyük olmuş, onu oraya yapamazsın, elektriğin bağlanmaz, suyun bağlanmaz, trafonu kendin yap, doğalgaz borularını kendin döşe , bu durum çoğu zaman aynıdır.
İşte bu anlayışın ve siyasetin değişmesi gerekir. Ancak ne yazık ki bu siyaset biçimi 50 yıldan bu yana hiçbir farklılık göstermemiş ve kaçak yapılaşma ve gecekondu ne yazık ki devletin neredeyse hiç değişmeyen resmi politikası oldu.